位于五环外的90平方米首套房，还有可能是非普通住宅么？答案是可能，而且首付得达到四成。近几月，被用于满足刚需和刚改人群的限竞房，在北京新房市场全面入市。然而，随着销售项目的增多，购房人发现，绝大多数限竞房都遇上了被“非普”的尴尬，而普宅与非普通住宅之间，首付最多可差出两成。

  五环外的小户型是“非普”

  “要不是最后交首付，我还真不知道这项目竟然属于非普通住宅呢。”拿着商品房销售合同，购房人李女士直言自己粗心。首次置业的李女士，此前一直和老人住在一起，随着孩子渐渐长大，李女士觉得需要拥有一套稍大点的房子。揣着150万元的首付款，她最终挑选了位于通州的某限竞房项目，90平方米的户型，总房款460万元。

  “五环外的房子，怎么想都是普宅呀。”李女士说，从看房到选房，她一直以首付3.5成做的预算，直到签约那天才发现得交纳四成首付。

  “销售员解释说，我这套房子是非普通住宅，首付成数得略有提高。”李女士笑着说，幸亏开发商给了折扣，一增一减后，只要多准备15万元。

  购房人陈先生就没那么幸运。陈先生属于“卖小买大”的改善型购房人，将手中的一居室卖了，在石景山区选了一个限竞房项目的89平方米户型，总价约460万元。

  “卖房前我盘算过，卖房所得的270万元房款基本足够支付新房的首付。然而，到售楼处坐下来算细账，我才知道原来这是非普通住宅，首付从六成提高到八成。”陈先生不能理解，明明是五环外的自住户型，怎么就变成了“豪宅”？

  “非普”限竞房不止一个

  记者梳理发现，位于五环边或五环外的限竞房被认定为非普通住宅，并不是个别现象。

  房山区中海金樾和著项目，位处六环外，销售均价34000元/平方米，89平方米户型总价为302万元，属于非普通住宅；

  大兴区和悦华锦项目，位处五环外，销售均价52695元/平方米，89平方米户型总价为469万元，属于非普通住宅；

  大兴区首创远洋·禧瑞天著项目，位处五环外，销售均价52695元/平方米，89平方米户型总价为469万元，属于非普通住宅；

  大兴区颐璟万和项目，位处五环外，销售均价55016元/平方米，85平方米户型总价为467.6万元，属于非普通住宅；

  朝阳区瑞悦府项目，位处五环外，销售均价55016元/平方米，85平方米户型总价为467.6万元，属于非普通住宅；

  石景山区绿城西府海棠项目，位处五环外，销售均价52024元/平方米，90平方米户型总价为468万元，属于非普通住宅。

  “绝大多数限竞房项目按照目前标准都属于非普通住宅。”一位限竞房的营销人员告诉记者，划定为非普通住宅对大户型销售都带来了影响，因为八成首付对换房家庭来说也是个不低的门槛。

  普宅认定看总价或单价

  普通住宅和非普通住宅指什么？按照北京市现行的认定标准，住宅小区建筑容积率在1.0以下（不含1.0）；单套建筑面积在140平方米以上；实际成交价格高于该区市场指导价；满足三个条件之一的，即为非普通住宅，反之即为普通住宅。

  2014年9月，北京曾更新过普通住宅价格认定标准。五环以内区域，单价不超过39600元/平方米、总价不超过468万元/套；五环到六环之间，单价不超过31680元/平方米、总价不超过374.4万元/套；六环以外，单价不超过23760元/平方米、总价不超过280.8万元/套的，都将认定为普通住宅。

  举例说，如果购房人购买了一个五环内、容积率1.76的住宅小区的90平方米户型，当单价不超过39600元/平方米，或者总价不超过468万元，才可被认定为普通住宅，否则就是非普通住宅。

  普宅标准宜动态调整

  对于购房人来说，普通住宅和非普通住宅有何区别？据记者了解，首先是首付成数。

  按照北京市目前的政策规定，购买首套普通住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通住房的首付款比例不低于40%；购买第二套房屋普通住宅首付款比例不低于60%，购买第二套房屋非普通自住房的首付款比例则是不低于80%。换句话说，普与非普，首套房的首付相差5%，二套房的首付相差20%。另一个区别在于契税缴。个人购买普通住宅，可以减按1%或1.5%征收契税；个人购买非普通住宅，按3%税率征收契税。

  “北京市目前执行的普通住宅认定标准，距今已有5年了，建议建立一套动态调整机制，根据市场实际情况做出适宜的调整。”

  在北京中原地产分析师张大伟看来，目前市场出现的限竞房库存积压，部分原因就在于普通住宅标准过低，不少五环外的限竞房都成了非普通住宅。“那些140平方米以内的限竞房，我觉得可归为普通住宅。”