近年来，富力已成为房企发债浪潮中一朵奔涌的浪花。近日其又获准发行100亿小公募，用于偿还2020年到期的7只债券。

  但以债养债并非长久之计。如今，富力800亿境内外债券压顶。自2017年接盘万达77家酒店后，它的债务问题也日渐凸显。

  作者 | 雷晨

  来源 | 债市观察

  5月20日，广州富力地产(9.66, 0.02, 0.21%)股份有限公司（下称“富力”，2777.HK）名下16富力03债券价格异动，较昨收价跌3.65%，成交量1497手。

  此前，深交所网站显示，富力的100亿元小公募项目状态更新为“通过”，募集资金将全部用于偿还今年7只公司债券的到期及回售部分。

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  800亿债券压顶！偿债压力大

  上述项目的募集说明书显示，2020年内富力将有29.75亿元债券到期，161.25亿元将于2020年面临回售，合计约191亿元，短期偿债压力较大。

  据企业预警通数据，富力存续20只境内债券，总规模441亿元。此外，富力还存续10只美元债。境内外存续债券总规模约合人民币800亿元。

  富力在募集书中直言，由于近几年公司加大银行借款规模，并积极发行公司债及境外债券，使得公司负债规模有所上升。

  作为市场最看重的指标之一，近5年来富力的净负债率也持续走高，到2019年底达到198.9%，远超行业平均水平。

  截至2020年一季末，富力总资产4318.7亿元，流动资产3269.8亿元，存货2334.4亿元，存货占流动资产的比例为71.4%，去化能力有待加强。

  小债分析债务结构发现，富力短期借款139.2亿元、一年内到期的非流动负债729.4亿元、长期借款809.7亿元、应付债券379亿元，有息负债合计约2057.3亿元。

  然而，截至2020年一季末，富力账面货币资金只有336.6亿元。此外，2017年至2019年及2020年一季度，富力的经营性现金流量净额分别为-18.01亿元、2.07亿元、-136.32亿元和-60.9亿元，不利于保障其偿债能力。

  与债务问题相伴的是，富力近年来在房地产行业的排名也在下滑。

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  房企“发债王”排名跌出TOP20

  据克而瑞数据显示，2019年富力以1446.2亿元的销售规模，位居房企销售排行榜第21位。这是富力继2017年排名第23位之后，销售规模再一次跌出TOP20。

  富力成立于1994年，凭借广州旧改发迹，在地产界曾与恒大、雅居乐、碧桂园(9.77, -0.07, -0.71%)和合生创展并称“华南五虎”。2005年富力赴港上市，风头一时无两。

  2007年，富力地产以161亿元销售额排名第四，仅次于万科、绿地和中海，居“华南五虎”之首。不过，此后屡屡踏空楼市的富力被同行接连赶超。

  在被合生创展、碧桂园和恒大超越后，2009年10月，富力首次在内地发行公司债，用于补充营运资金和调整负债结构，发行规模55亿元，票面利率6.85%，期限为5年。

  发债后的富力却没能重回光辉岁月，而是与房企第一梯队渐行渐远。自2011年首次被挤出销售规模TOP10阵营后，又从2015年的16名滑到了2016年的第19名。

  2015年，富力公布第5次回归A股方案，计划募资350亿元。虽然回A之路曲折，但在当时市场发债标准放松的环境下，时隔6年，富力得以再度发行境内公司债。

  克而瑞数据显示，2015年至2016年中期，在房企公司债发行TOP10榜单中，富力以433亿元排名第一，成为名副其实的“发债王”。

  在充沛的“新钱”加持下，富力本可以养精蓄锐，争取再度跻身头部房企，只是这种再度崛起的势头并未显现。

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  世纪收购加剧债务负担

  2017年，那场著名的世纪并购发生了。卖方是万达，买方是融创和富力。为了几百亿的交易，三家公司的掌舵者很是“激动”。

  耐人寻味的是，在那天的发布会上，王健林对富力董事长李思廉说：“批量收购酒店的机会，相信一百年只有一次，通过一定财技，相信富力收支也能达到平衡。”

  最终，富力以199亿元拿下万达77家酒店，成为世界最大的豪华酒店业主。

  “折价”收购万达酒店，的确增加了富力2017年的纸上富贵，但实际上，这些酒店至今还在亏损。此后，富力又接盘了万达伦敦一号项目和海航部分资产。

  “买买买”无疑加剧了富力的债务压力。

  接盘不倦的富力，2018年开始大举发债。据小债不完全统计，富力在2018年至少发债26次，融资超过514亿元，几乎全部用于还债。不过，富力在2018年也曾4次发债失败。

  到了2019年，富力仍然忙于融资，甚至不惜提高融资成本。2019年共发债15次，总发债规模约336亿元。债券平均年利率为6.9%，较2018年底的5.74%提高了1.16%。

  值得一提的是，2019年底，富力进行上市14年以来的首次增资扩股，新发行2.73亿股H股，筹资37.35亿港元全部用来偿还海外债务。这在素来重视控股权的粤系房企中并不多见。

  如今，富力获准发行100亿小公募，用于偿还2020年到期的7只债券，但其债务警报仍未完全解除。你对富力发行新债还旧债怎么看？欢迎在文末留言。