房地产开发企业2020年4月境内信用债发行规模保持高位，合计募资894.62亿元，同比增长63.48%。金融街(6.630, -0.03, -0.45%)的单只债券募资规模最大，达到76亿元。宋都股份(2.810, 0.01, 0.36%)的购房尾款资产支持专项计划发行票面利率最高，达到8.3%。2020年5月，房企境内信用债已完成发行募资441.29亿元，环比降幅较大，但同比仍然保持正增长。

  另一方面，房企4月美元债发行大幅降温，整个4月仅发行一只美元债，募资金额0.78亿美元，同比环比均大幅下滑。不过，5月以来房企美元债发行已经出现回暖迹象。

   信用债发行热度不减，证监会主管ABS成房企融资首选 

  2020年4月，国内房地产开发企业中共有92个债务主体发行信用债，合计募资894.62亿元，环比有所下降，但同比仍然增长63.48%，募资金额位居2019年4月以来第二高。房企2020年5月已完成发行境内信用债51只，合计募资441.29亿元，同比增长8.07%。

  图1：2019年4月至2020年5月房地产开发企业历月信用债发行规模

  从4月信用债发行类型来看，证监会主管ABS（Asset Backed Securitization）数量最多，达到31只。其次为超短期融资券和中期票据，数量分别为20只和19只。相比于2020年3月，一般公司债、私募债的发行数量明显减少，而证监会主管ABS则大幅增加。 

  图2：房地产开发企业2020年4月信用债发行类型

  证监会主管ABS属于资产证券化中的一个大类。按照一般定义，资产证券化是指将基础资产进行打包，通过对基础资产池现金流的结构安排和组合实现风险和收益的重新分配，具体包括证监会主管的企业ABS、银保监会主管的信贷ABS以及交易商协会推出的资产支持票据（ABN）。

  根据中信建投(34.040, 1.01, 3.06%)证券的梳理，2004年《关于证券公司开展资产证券化业务试点有关问题的通知》发布，标志着由证监会监管的资产证券化业务开始试点。之后2014年，企业ABS改为备案发行，行业迎来快速发展。

  房地产作为资金密集型行业，存在着持续的融资需求。但随着近些年银行贷款、股权融资、境外债务融资以及信托等募资渠道逐渐收紧，越来越多的房企选择资产证券化作为重要融资手段之一。

  2020年5月，证监会主管ABS的发行数量继续位居首位，接近当月所有债券发行类型的五成。

   金融街、恒大地产单只债券募资额分居4、5月首位 

  房企4月新发行信用债中，宋都股份的购房尾款资产支持专项计划发行票面利率最高，达到8.3%。泛海控股(3.640, 0.05, 1.39%)、阳光城(6.750, -0.04, -0.59%)、蓝光发展(5.190, -0.03, -0.57%)和中南建设(8.140, -0.10, -1.21%)发行的信用债票面利率也达到或超过7%。

  金融街的“金融街中心资产支持专项计划”募资金额最多，其优先级资产支持证券募资规模达76亿元。大连万达、首开股份(6.240, 0.00, 0.00%)发行的一般中期票据募资金额位列第2、3名，分别为50亿元和42亿元。

  中南建设、信达投资、远洋控股和首开股份发行的四只信用债募资规模均为20亿元，并列第10名。

  图3：2020年4月房企信用债发行规模前10名

  单只债券募资额排名前10房企中，中南建设的发行票面利率最高，达到7%。与之形成鲜明对比的是，首开股份、金融街发行的超短期融资债券票面利率均不到2%。

  房企5月新发行信用债中，恒大地产发行的一般公司债募资规模最大，金额达到40亿元。其次为融创中国和首创置业发行的一般公司债、私募债，募资规模分别为33亿元和30亿元。

  从发行票面利率来看，佳兆业集团发行的证监会主管ABS票面利率最高，达到7.5%。苏州高新(5.140, 0.03, 0.59%)发行的超短期融资债券票面利率则只有1.66%。

   美元债发行大降温，5月已现复苏迹象 

  与境内信用债发行规模保持高位不同的是，房地产开发企业4月美元债发行降至冰点。

  整个4月，仅新湖中宝(3.010, -0.02, -0.66%)发行1只美元债，总额为0.87亿美元，票面利率4.3%。对比来看，2019年4月美元债的发行规模超过100亿美元。

  图4：2019年4月至2020年5月房地产开发企业历月美元债发行数量及募资金额

  对于房企美元债发行规模骤降这一现象，兴业证券(5.850, 0.06, 1.04%)在一份题为《动荡过后，一级市场谨慎情绪持续发酵》的研报中认为：“3月美元流动性冲击下，中资美元债房地产板块二级市场估值经历了大幅下跌再部分修复的过程，这种大幅动荡显著的影响了一级市场的谨慎情绪。不论是债券的发行方还是投资方在二级市场趋于平稳之后依然更为谨慎，反映出一级市场的滞后效应。”

  进入5月以来，随着流动性回暖以及市场情绪逐渐修复，房企美元债的发行开始重启。时代中国控股5月6日公告，其最新发行的2021年到期的2亿美元6%优先票据于香港联交所发行及上市。

  在此之后，正荣地产、力高集团和碧桂园等房企也相继公告发行美元债。以碧桂园为例，根据公司5月20日发布的公告，其发行的金额5.44亿美元于2025年到期的优先票据票面利率为5.4%，募集资金将用于一年内到期的现有中长期境外债务的再融资。

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