《礼记·学记》有云：玉不琢，不成器，人不学，不知道。是故古之王者，建国君民，教学为先。由此可见，中国人对于教育的重视程度由来已久。

  时至今日，中国家庭对孩子的教育重视程度有增无减。前程无忧发布的《2019国内家庭子女教育投入调查》显示，38.8%的家庭子女教育支出占家庭年收入的2-3成；接近7成的受访家庭希望教育的提早介入能够帮助子女在未来谋生、挣钱、过上体面的生活。

  而与优质教育资源直接挂钩的则是学区房。随着广州、深圳、上海入学政策先后变动，以淡化学区房概念之后，北京最后一个城六区——西城区也决定启动“多校划片”政策。

  4月30日，北京西城区出台政策，宣布实行“多校划片”政策。按照规定：自2020年7月31日后，新购房家庭子女入学，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

  这一政策的出台，使得五一期间西城区二手房交易量一路走高，市场相当火爆。与此同时，也引发了议论热潮：统一实行“多校划片”政策后，未来孩子入学究竟应该选择西城还是海淀？学区房究竟是否降价？

  5月18日下午，新地产财经实地走访了北京西城区，了解当下市场的交易情况，并从位置、工作、学校等方面将西城与海淀进行了一一对比。

  西城区有多火？

  五一期间，北京西城区二手房市场出现了一波“购房热”。据贝壳研究院发布的数据显示，“五一”小长假期间，北京西城区“五一”成交量同比和环比增长均超过100%。

  金融街(6.400, -0.07, -1.08%)片区某中介机构总经理李田（化名）告诉新地产财经，五一期间，金融街片区和德胜片区最为火热。其中，金融街片区平均每天成交10套左右，较上个月增长4-5倍。小面积的一居室最受欢迎，成交量占比80%。

  李田表示，在“多校划片”政策出台之前，西城区二手房成交频次低，一个月仅能成交几套。预计5月份西城区成交套数会达到2400套左右，比上个月增长大约3倍。

  对于市场出现的火爆场景，金融街片区某中介机构高管李龙（化名）称，这是因为家中有4-5岁孩子的家庭需求被集中释放，导致成交量走高，其实价格相对稳定，每平方米最多上涨了1000-2000元。

  中原地产首席分析师张大伟表示西城区火热的另一原因是，很多计划出国留学的家庭，由于疫情的原因放弃出国。在这种大氛围下，国内优质教育依然是这些家庭的首选。

  尽管市场成交量大幅增长，但目前在售房源数量并不少。在金融街片区的一家链家门店内，中介人员王风（化名）介绍称，现在西城各片区房源数量不少，其中，宏庙小学对应的学区房有27套一居室，单价位于19万元/平方米-26万元/平方米之间。另据链家网显示，截至5月22日中午，二居室及以上共有19套房源，均价在19.5万元/平方米，总价均在千万以上。

  西城区一套单价26万元/平方米的学区房。新地产财经摄

  在浏览房源过程中，新地产财经注意到，一居室房源中有几套显示降价，仅有一套涨价至约25万元/平方米。王风强调，高价房源是极个别的项目，现在房源数量不少，价格高的房源卖不出去。“在挂牌的房源中，业主诚心出售的只有几套，价格可谈；挂高价的业主只是跟风，并不是诚心出售。”

  宏庙小学。新地产财经摄

  以宏庙小学对口的学区房兵马司胡同为例，一套报价1039万元的一居室，可谈空间在20万元左右。李龙表示，很多业主并不急于出手，是因为入手时价格很低，有些单价低至1万元/平方米左右，因而并不在意房源是否降价，现在着急的是高价入手的业主。

  “不过，现在入手的业主在购买之前，已经做好了降价的心理准备。”李龙表示。

  西城、海淀如何选？

  张大伟表示，在北京的学区房中，存在一条鄙视链。处于鄙视链顶端的是西城区德胜片区-西城区金融街片区-海淀区万柳、中关村(8.960, -0.10, -1.10%)、上地-东城和平里。

  之所以能够站在顶端，是因为北京的优质教育资源大多集中于西城区和海淀区。据统计，在北大、清华2019年在京录取人数中，海淀区、西城区合计人数占比高达81.2%。

  一位在望京有住房的家长表示，儿子幼儿园在望京读书，但是上小学的时候，同学们基本都进了西城区和海淀区。如今，在西城区新政发布之后，也意味着北京城六区将全面实行“多校划片”“六年一学位”举措。当西城区和海淀区再次站在同一起跑线后，家长未来又该如何选择？

  宏庙小学对口的学区房丰汇园小区。新地产财经摄

  与宏庙小学一街之隔的宏汇园小区。新地产财经摄

  从学区房本身来看，张大伟认为，“牛小”的形成并不是一蹴而就，需要长期的积累，因而无论是海淀区还是西城区，对口的学区房大多是老房子。但由于海淀区位于四环，单价要相对较低。据链家网显示，海淀区二手房均价为8万元/平方米。

  尽管西城区与海淀区价格存在不小差距，但王蕾（化名）更加青睐西城区的学区房，并于2016年以8.5万元/平方米（总价490万元）的价格购得西城区月坛片区对口复兴门外一小的学区房。王蕾认为，与海淀区相比，自家房子所在的月坛片区周边学校教育资源更加均衡，如果不是必须指定上哪所牛小，实际上几乎不会受到“多校划片”政策影响，反而可能是利好，因为有可能会划分到更好的学校。此外，王蕾家的房子紧邻儿童医院，因而并不担心房子会贬值。据链家网显示，如今的房子单价已经位于11万元/平方米-12万元/平方米之间。

  从升学途径来看，西城区与海淀区之间略有不同。在西城区，优质小学可以直升初中，一步到位。以北京雷锋小学为例，小学毕业可以直升三帆中学或北京市十三中学分校。在海淀区，小学毕业时若想进入6小强学校（指：人大附中、北大附中、清华附中、首师大附中、十一学校和101中学），需要凭借考试成绩，其他初中学校则靠电脑派位。

  尽管所有学生学习都不轻松，但若仅从小升初来看，海淀区的学习压力要高于西城区。李龙表示，从家长反馈来看，海淀区学生要相对辛苦，这从海淀区周围遍布培训机构中也可以看出来。

  据北晚新视觉报道，以海淀黄庄地铁站为中心，半径1公里内的几乎每一栋大厦、写字楼内都分布着各种类型的校外培训机构，有的培训机构甚至在相邻两座大厦就有两个“校区”。

  此外，很多家庭希望同时兼顾孩子学习以及家长工作。新地产财经在西城区走访时，遇到一对年龄在50岁左右的夫妻。据了解，这对夫妻住在朝阳区，尽管海淀区的房子价格更低，但这对夫妻还是想用朝阳区一套150平方米的房子置换西城区的一套小面积学区房，因为儿子在西城区工作。

  若从工作角度来看，西城区和海淀区的定位存在差别。西城区遍布政府机关以及大型金融机构，而海淀区则云集了以清华、北大为代表的高校，是一个集科技、智力、人才和信息资源为一体的高新技术产业区。对于很多普通家庭来说，海淀区更能满足家长工作、孩子学习两不误的需求 。

  张大伟直言，选择海淀和西城得看个人需求，但不可能通过买套房就解决了孩子成才的问题。

  房价到底跌不跌？

  尽管学区房与学校挂钩，但学区房本质上还是房子。因而，在西城区“多校划片”政策发布之后，网上掀起了一轮降价与否的讨论。

  声音不尽相同。李龙认为学区房有可能出现下滑。因为已经实施“多校划片”政策的海淀区、东城区，学区房出现了10%左右的降价幅度。

  张大伟却对此并不认同。他表示，海淀区的确下跌了10%，但主要原因并不是“多校划片”政策。自2017年“317”政策之后，北京的房价都在下跌，包括海淀、西城，这主要是因为信贷政策的变化。

  不过，张大伟坦承，整体看，北京楼市调控依然严格，因为大部分学区购房者都属于二套房，而严控杠杆的前提下，市场价格很难全面上涨，但预计在7月底之前，西城区会出现一轮明显的成交量上涨，价格也有小幅度波动的趋势。

  那么，在学区房光环弱化以后，究竟什么能支撑起房价？丰汇物业副总经理谭湘君所管理的小区，均属于对口宏庙小学的学区房，但他认为学区、位置、物业服务都是影响房价的重要因素，在学区的光环弱化以后，另外两项所占比重未来将有所升高。“尤其是疫情过后，人们对物业服务的要求正在提高。”

  近期，教育部给浮躁不安的西城区家庭吃下了一颗定心丸。5月19日，国务院教育督导委员会办公室主任、教育部教育督导局局长田祖荫在教育部召开的新闻发布会上透露，教育部关于就近入学的政策没有改变，始终会强力度地往下推进。

  张大伟说，实际上“多校划片”政策影响不大。因为不买学区房一定上不了（对口小学），买了学区房也没说就上不了（对口小学）。目前，已经落地政策的几个区并没有出现上不了学的现象。

  不过，李田告诉新地产财经，五一之后西城区找房热度已经回落，平时人流量已经不多。5月18日下午，新地产财经在金融街片区的一家链家门店逗留期间，注意到有两组客户离开、两组客户到访咨询、一组客户正在会议室交谈，客户均十分淡定，并未心急。