资本市场即将迎来又一家闽系黑马房企。

  闽系房企素来以高周转、高储备、高杠杆模式行走江湖，黑马频出。金辉控股亦不是无名之辈，2019年销售额行业排名第42，早在2016年初就试图A股上市，苦等至今，于3月25日正式向港股发起冲击。

  为了迅速做大规模，金辉控股逆势加杠杆疯狂拿地，2019年土地储备总建筑面积接近2700万平方米，资产负债率超过85%，高于同层次竞争对手。

  不过，从报告期的收入结算来看，虽然公司营业收入增势迅猛，但净利润增速平缓，盈利能力下滑。2017年-2019年，公司毛利率下降10.4个百分点，净利率下降8.5个百分点。

  盈利能力下滑

  3月25日，地产商金辉控股（集团）有限公司（简称“金辉控股”）披露招股书，向港股IPO发起冲击。

  金辉控股1996年起家于福建福州，2004年开始全国化战略，随后于2009年将总部迁至北京，目前重点布局长三角、环渤海、华南、西南及西北地区。

  观点指数研究院披露的数据显示，2017年-2019年，金辉控股销售金额分别为445.0亿元、776.2亿元、919.7亿元（权益销售金额796.7亿元）；2019年公司在地产百强中排名第42（2018年第39名）。

  从销售金额来看，公司与佳兆业集团、华发股份(6.640, 0.24, 3.75%)（600325.SH）、新力控股集团、中骏集团控股、合景泰富集团、首创置业实力相当。

  2017年-2019年，金辉控股收入分别为117.8亿元、159.7亿元、259.6亿元，复合增长率48.5%，净利润分别为22.2亿元、23.0亿元、26.9亿元，复合增长率10.0%。报告期内公司的净利率分别为18.9%、14.4%、10.4%。

  同期，公司综合毛利率分别为32.2%、30.2%、21.8%，为盈利能力下滑的首要原因。

  已披露2019年业绩的合景泰富集团（01813.HK）和首创置业，当年的毛利率分别为31.8%、33.0%。

  疯狂拿地

  截至2019年底，金辉控股共有144个处于不同开发阶段的物业项目，其中附属公司102个，合营及联营公司42个。同期，公司应占土地储备总建筑面积达到2667.4万平方米，其中93.4%位于二线城市及核心三线城市，且以西北和西南两个大区最为集中，陕西、江苏、湖北、重庆、福建均是重点市场。

  按照2019年的销售面积680.4万平方米来算，公司的土地储备需要4年来消化。这一水平高于同层次竞争对手。

  截至2019年底，合景泰富集团权益土地储备总建筑面积1701万平方米，当年销售面积492.4万平方米，消化时间3.5年；首创置业（02868.HK）权益土地储备总建筑面积1076万平方米，消化时间3.4年。

  最近几年，为了迅速做大规模，金辉控股采取激进的拿地策略，土地储备规模飙升。数据显示，截至2015年三季度末，公司的土地储备规模仅为500万平方米。

  在公司土地储备规模从500万平方米增长至逼近2700万平方米的3年多时间里，同层次竞争对手大多变化不大：2016年底，合景泰富集团的权益土地储备总建筑面积为1130万平方米，首创置业为820万平方米。

  2020年以来，公司又耗资16亿元拿下3个项目，新增地盘面积18.4万平方米，土地储备增加不少；另外，参与一个合作项目，地盘面积3.4万平方米。

  激进策略疯狂拿地，2017年-2019年公司经营活动现金流量净额分别为-77.6亿元、14.3亿元、-57.0亿元，打破过去正向稳定增长的趋势：2012年-2014年及2015年前三季度，分别为14.3亿元、10.7亿元、21.1亿元、26.4亿元。

  债务告急

  疯狂拿地背后，是债务的激增。

  截至2017年底、2018年底、2019年底，金辉控股借款总额分别为340.3亿元、431.7亿元、490.7亿元，加权平均利率分别为7.25%、7.65%、7.76%。

  截至2020年2月底，公司借款总额增至524.8亿元。其中，银行及其他借款345.6亿元，信托融资160.7亿元。

  2017年底-2019年底，公司的资产负债率分别为83.18%、85.46%、85.68%。

  2019年底，合景泰富集团和首创置业的资产负债率分别为82.16%和77.31%。

  近年，随着去杠杆深化，房企把降低负债率作为日常功课之一。行业统计数据显示，2019年销售额排名前40的上市房企，2018年的资产负债率平均值低于80%；而内房股2018年的资产负债率平均值仅为52%。

  2017年底-2019年底，公司现金及现金等价物分别为35.6亿元、99.3亿元、92.2亿元。公司对外披露称，2019年现金规模下滑的原因是当年土地收购成本和建筑成本大幅增加。

  截至2019年底，公司一年内到期的借款总额为180.2亿元。

  急于上市

  对于金辉控股，一切的指向，就是尽快做大规模，上市，拓宽融资渠道。

  毕竟，头部房企中没上市的已经少之又少。2019年销售额前五十的房企中，只有祥生地产、卓越集团、金辉控股、融侨集团四家未上市。

  同为闽系房企，融信中国、正荣地产接连上市，紧跟世茂、旭辉、阳光城(7.050, 0.19, 2.77%)；正在排队的，除了金辉控股，还有大唐地产，融侨集团也在摩拳擦掌。

在此之前，金辉控股准备在A股上市，2016年1月披露IPO招股书。苦等4年上市无望，公司于2020年3月撤回上市申请，南下港股冲击IPO。

  值得一提的是，除了此次地产开发业务赴港上市之外，公司在2019年12月底剥离了物业服务板块，在物业上市潮之下，保留了更多可能性。

  2017年-2019年，公司物业服务业务收入分别为3.6亿元、4.8亿元、5.2亿元，毛利率超过17%。

  启信宝显示，辉生活有限公司已于2019年11月成立，由金辉地产实际控制人、主席林定強之子林宇领衔，目前旗下已囊括多家物业管理公司。

  闽系房企一向以高周转、高储备、高杠杆模式崛起，成为为国内房地产市场不可轻视的一股势力。但近几年，闽系也刮起了去杠杆旋风，甚至不惜降低增长速度。毕竟，已经有人扛不住，比如改旗易帜的福晟国际。

  而金辉控股逆势加杠杆扩张，哪怕成功登陆港股，其警报也无法在短时间解除。