世茂否认100亿出售上海世茂广场 但卖资产的步伐没有停

  作者： 郑娜

  [ 截至2021年12月29日，世茂集团完成了处置34.21亿元内地资产，收取资金23.49亿元。 ]

  房子不好卖、融资难推进，在流动性紧张的情况下，卖资产成为房企回血的关键方式。

  近日有消息称，世茂集团（00813.HK）位于上海南京东路的世茂广场，已初步确定由上海国资接盘，交易对价超100亿元。

  1月11日盘前，世茂集团发布澄清公告称，其并未就出售上海世茂广场订立初步协议。但亦表示，正在与若干潜在买家就出售若干物业进行讨论，在合适的条件下会考虑出售部分资产以降低负债。

  公开信息显示，上海世茂广场主体建筑分为两部分，包括酒店及商业。其中商业部分2017年进行过一次全面升级改造，并于2018年9月重新开业，2019年、2020年间，其实现租金收入2.3亿元、2.08亿元，是同期世茂集团租金收入最高的商业项目；酒店部分原为世茂皇家艾美酒店，2022年1月1日更换为康莱德酒店，2018年~2020年间，由于装修及疫情所致，收入逐渐递减，从近3亿元走低至逾1亿元。

  该项目被认为是世茂集团的核心资产之一。有对上海商业地产较为熟悉的业内人士向记者分析，世茂广场若以超100亿元的价格整体出售，算得上是市场价，并未有打折。

  另有消息人士向记者透露，世茂广场的接盘方或为上海国资委旗下的上海久事集团。记者就此向上海久事方面求证，对方表示“这一传言并未听闻”。

  不过，根据世茂建设对上证所问询函的回复，其已经设立专门的资产管理平台，以推动位于一、二线核心城市经营性资产的处置，加快回笼资金，降低负债。截至2021年12月29日，世茂集团完成了处置34.21亿元内地资产，收取资金23.49亿元；完成处置香港西九龙项目资产，收取资金20.86亿港元。2022年，世茂集团的资产处置力度和规模将在此基础上进一步加强。

  无独有偶，早已开始资产处置的雅居乐（03383.HK）则收获颇丰，1月10日，其对外披露，自2021年7月以来，已陆续出售了共计14项非核心物业，包括酒店（含酒店用地）5宗、商场2宗、售楼部3宗、小区商业配套3宗和公寓1宗。

  上述物业合计售价约为28亿元，雅居乐在2021年收取了其中的约11.49亿元，剩余约16.51亿元的现金回款将于2022年收回；物业出售的所得款项净额用作一般营运资金。

  中国奥园的海外资产也已在出售中，香港的一处物业已于2021年11月售出。有消息称，目前仍有约4至5个海外项目在洽谈买家，预计交易金额在30亿元左右；而禹洲集团近日则以10.6亿元的总价，将旗下负责物管的禹洲物业打包出售给了华润万象生活；融创的文旅项目亦有摆上货架的消息。

  对于曾经选择高杠杆扩张的房企来说，如今处理资产，是降低负债最直接有效的方式，不过，市场上可售资产规模太大，使得交易难度远高于过去。

  有房地产业内人士向第一财经记者分析，现阶段卖资产自救面临有价无市的局面，民企也没有多余的现金流去做收并购，而国资下场应该还有一段时间。

  “一直都在谈。”一家出险房企相关人士向第一财经透露，公司努力于卖资产和项目，但两三个月下来，仍没能取得实质性进展。

  上周四，广东相关单位召集了部分出险民企和国央企举行对接会议，试图促成一些交易。一家出席了当日会议的房企人士称，只是开了会，并没有强制性和实质性结果。

  “有些资产此前已经做了抵押融资，要顺利完成交易，还需要解押再交易过户，解押需要资金，现在交易对家先付过桥资金的可能性也不大，所以交易环节也会存在困难。”业内人士透露。

  另外，有不良资产处置行业的业内人士向记者表示，“不良也难做，涉及地产的，最近都不太好。”

  政策上，对于房企之间收并购的支持态度日渐明确。日前，央行和银保监会联合出台了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

  国泰君安(17.710, -0.13, -0.73%)地产行业分析师谢皓宇撰文指出，此前由于地价上行，合作开发盛行，尽管央企、国企、民企为独立主体，但在项目层面则是明显的交叉渗透情况，项目非单一主体拥有的现象带来了并购贷款的第一个难题；同时，有资金压力的房企，一旦在金融机构处失信，未来重返房地产市场的概率也变得不高，那么，被并购时，在保交楼和交叉渗透的背景下，往往要求溢价被并购、而非折价，将带来并购贷款的第二个难题。

  不过，资本市场上，出险房企或旗下项目将被收并购的预期越来越高。“我们希望央企国企能伸出援手。”上述出险房企的人士称，但是短期内想要看到结果，仿佛也不太符合实际。