“长租公寓第一股”青客公寓（QK.NASDAQ）近期风波不断。

  继澄清破产传言之后，该公司日前宣布，首席战略官兼高级副总裁尤强（Jackie Qiang You）由于个人原因辞职。而尤强加入青客尚不足一年时间，由此引发外界关注。

  “目前青客公寓所受到的市场质疑声音不少，尤其在疫情期间其面临股价下跌以及运营压力增大的考验。尤强离职和市场环境或存在一定关系，但更大的可能性则是其发展思路和公司管理层产生了较大分歧。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。

  “青客公寓实际上已经爆仓，其负责人也被约谈过，目前正在政府支持下，由国家队进场接盘。”一位知情人士告诉财联社记者，“公司被国家队接盘后，运营模式也将发生改变，对于职业经理人来说，辞职也是理所当然。”

  青客梦碎长租市场

  青客公寓发布的资料显示，尤强从2019年7月到2020年1月任该公司首席财务官，2020年1月以来出任首席战略官兼高级副总裁。

  “公司上市仅仅半年，一个总裁级别的高管辞职，其实是不正常的，说明公司经营面临较大的压力。”一家知名研究机构的高层向记者表示。

  作为长租公寓头部企业，青客自2012年成立以来一度受资本热捧，发展迅速。截至2019年上半年其房源量达10万间，业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市，并于2019年11月成功在美上市，成为首个登陆美股的长租公寓品牌。

  快速谋求规模扩张的同时，青客公寓近几年财务状况堪忧。2017财年至2019财年，该公司连亏三年，分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元；负债率则不断攀升，2017财年至2019财年分别为137.17%、143.82%和145.02%。

  此外，青客的“租金贷”业务饱受外界诟病。截至2019年末，青客租户中使用“租金贷”支付的租金比例高达62.6%。

  青客上市不到两个月，就因被曝出拖欠房东租金及租客押金而陷入舆论风波。今年疫情发生后，该公司困境加剧，一度陷入资金链危机。

  4月16日，青客公寓公开回应称，针对之前小部分房东、租客的合同纠纷，争取在3个月之内逐步恢复正常。

  而据上述知情人士介绍，目前青客已引入国家队接盘。据多家媒体报道，目前青客正将旗下各主要城市的部分房源转交给建融家园，而建融家园是建行旗下的房屋租赁服务平台。

  行业进入“淘汰赛”

  “长租公寓是靠规模靠运营效率、利润率比较低的行业，也是民生行业，这几年资本市场浮躁，有关部门缺乏监管，一些资本借着政策包装去上市，最后爆发资金链问题。”景晖智库首席经济学家胡景晖如是说。

  58安居客房产研究院报告显示，目前很多租赁机构在现有的租金水平下，往往不能保证合理的盈利预期，大部分长租公寓运营方依然没有实现真正盈利。

  “这与长租公寓的模式有关，长租公寓的核心问题是高进低出、短债长投，一直没找到盈利模式，上市是为了续命，而疫情加速了部分企业爆仓。”胡景晖表示。

  据克而瑞统计，今年一季度，受疫情影响，房企长租公寓整体拓展基本处于停滞状态，前20房企长租公寓管理规模环比2019年四季度增速仅为1%。

  “现在疫情还在持续，对于以白领为主的长租公寓市场而言，不但会影响出租率从而降低收入对成本的覆盖能力，还会影响其他衍生和增值收入，再加上竞争日趋激烈，长租公寓将进入同业并购和集中度快速提高的淘汰赛阶段。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉记者。

 张波则认为，对于很多机构化运营并有着较大规模的长租公寓来说，简单的“二房东”模式并不是最佳的发展路径，甚至可能会逐步被市场淘汰。未来随着租赁行业不断发展，政府侧支持力度的不断提升，包括REITs类金融工具的支撑，长租公寓会有更多的模式出现。

  他进一步表示，从政府侧来看，一方面要加大对于租赁市场的支持力度，无论是租赁土地的供给、租赁房源的募集还是租赁运营机构的税收等方面的支持，都需要逐步提升；另一方面对于租赁的规范也需增强，尤其是涉及金融的“租金贷”管控不容忽视。

  多位接受记者采访的行业人士指出，要达到持续合理的盈利水平，长租公寓需从运营的规模转到长期稳定运营上来，运营方需要从长租公寓自身“产品力”上多做文章，提升用户在长租公寓的差异化体验。

  “长租公寓的行业规模未来会继续增长，行业洗牌也将加剧，未来会出现一些新的长租公寓企业，同时现有的一些企业会因撑不住而倒闭。”上述研究机构高层向记者表示。