“公摊”之争

  国际金融报

  关于公摊面积的讨论一直争论不休，也成了两会期间“老生常谈”的话题。

  3月7日，一则“建议取消商品房公摊面积”的话题登上了微博热搜榜第一，这个话题的来源是今年两会期间，全国政协委员洪洋提出“建议取消商品房公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中”。

  这一提议得到了不少网友支持，多名网友在话题下留言，“这个建议有用”“支持购房透明化”“这个太合理了，一直觉得这是个bug”。

  不过，也有声音认为，取消公摊面积后，开发商必然要提高房屋单价，最终总价或与此前相差无几，反而会导致房价上涨，并无调整的必要。

  “看不见、摸不着”

  据悉，公摊面积指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室等以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积等，以水平投影面积计算。

  而在洪洋看来，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商“信口开河”，而业主毫无申辩权力。“在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象。最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。”

  “从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也从来没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。公摊面积看不见、摸不着，而百姓却为它承担了高额费用。”洪洋介绍，公摊面积划分没有统一标准。哪些区域属于公摊面积，哪些区域不是，有没有重复收费？也只能由开发商说了算。公摊面积还衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费，在住宅寿命期，几十年的积累又是一笔巨额的冤枉支出。

  与此同时，开发商只将公摊面积数据和费用摊给了业主，而公摊面积所产生的的收益（广告、车位、会所、超市等收益）却被开发商据为己有。

  据此，洪洋建议取消商品房公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓(41.300, 1.88, 4.77%)明白付费，放心购房，同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷，促进社会和谐。

  46%的公摊惹争议

  事实上，商品房的公摊面积一直颇受争议，主要围绕公摊面积的大小、此后的使用情况以及公摊面积后续产生的收益等。

  这其中，争议最多的莫过于公摊面积的比例，这直接关系到购房者此后实际的使用大小。有行业数据显示，多层的公摊面积一般在12%-18%左右，小高层的公摊面积在18%-24%左右，高层的公摊面积一般在25%-30%左右。

  前几年，市场上对于公摊面积的讨论还停留在“买100平只得70平”上，即购买100平方米的房屋，实际得到套内面积70平方米，公摊面积占30%，这在行业内已是较高比例。而到了2021年，公摊面积占比愈发高企，山东青岛一楼盘甚至被爆出公摊面积高达46%的“奇葩”案例，相当于购房者约半数购房款花在公摊面积上。

  据悉，该小区新盘销售期间承诺得房率为69%，即公摊面积31%，但在交房时，购房者发现房屋公摊面积较此前承诺的31%又上涨了15个百分点至46%，110平方米房源套内面积仅60平方米。甚至有网友留言，自己购买的该小区146平方米的4房户型，交付后套内面积仅68平方米，堪称“迷你”小四房，据此折算得房率甚至不足50%。最终相关部门委托三方检测机构进行了测算，并进行公示，公示表示公摊率为31.74%，基本与合同约定一致。

  实际上，公摊面积引发的争议不在少数。

  2021年开盘的上海仁恒海上源项目披露的房屋得房率在68%-77%左右，其中80平方米的2房户型得房率约68%，以一套14幢20楼的房源为例，房屋总价约955.6万元，单价11.85万元/平方米，但若去掉公摊面积按实际套内建面54.84平方米计算，单价将高达17.43万元/平方米，可与传统上海豪宅翠湖天地等高端豪宅价格相媲美。

  此前，半月谈也曾发文称，公摊面积存在多年，伴生的一系列乱象一直未得到根本解决，特别是关于公共空间的计算，始终是笔糊涂账。如果购房合同上不注明得房率、套内面积等详尽数据，老百姓购买期房很大程度上如同“开盲盒”，撞运气。

  对此，同策研究院研究总监宋红卫指出，得房率参差不齐主要是由于目前没有针对公摊面积设计的统一标准，因此公摊的比例基本由开发商来控制，规划部门审批即可，价格相同的两个商品房项目很可能因公摊面积的不同差出一个使用房间来，这也是为什么有很多项目在销售的时候都把得房率当做一个卖点。

  专家怎么看？

  那么，网友呼吁的取消商品房公摊面积是否可行？专家们的看法也并不统一。

  “未来取消公摊面积将会成为一个趋势，也有可能成为部分城市支持房地产市场发展的一个举措，尤其是改善需求释放的一个政策触点。”宋红卫认为，这个问题一直都有争议，且不同城市和地区间也存在公摊面积差异政策。2013年香港便提出房屋交易需以“实用面积”作为计价标准，告别了公摊面积时代，内地重庆也是按照套内面积来计算的。

  而广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则持不同观点，其认为“取消公摊属于无稽之谈”，业主对不动产的所有权有两部分，即物权法第70条规定的专有和共有面积，购房不可能只买专有面积（即套内面积），而不买为楼栋运转服务的电梯井、楼梯间、垃圾道和值班警卫室及墙体等共有面积（即公摊面积）。

  同时，李宇嘉指出，1995年建设部（住建部前身）发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条中，已对公摊面积具体测量的标准作出明晰，只是需要实施细则和落地监管，目前存在的问题多是有漏洞被钻了空子。对于当前存在的问题，易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为不应大刀阔斧式的改革，公摊面积的存在有一定的合理性和值得肯定的地方，要渐进式改革，同时要防范“一边取消公摊一边又滋生新费用”的现象。

  其认为，可以从两方面改进，一是明确公摊面积的界定、公摊面积的成本和收益、此类问题后续解决的机制等，以便更好地研究和处理此类问题；二是建议一些小区或城市率先做试点，针对业主诉求和公摊问题进行优化，以降低业主的购房和居住压力。