土地“两集中”政策落地已满一年。

  截至4月底，22城中已有19城披露年内首轮集中供地的地块相关信息，14城完成了年内首轮集中供地，尚有郑州、沈阳和长春 3个城市暂时未发布公告。

  多方数据显示，年内多地首轮集中供地延续低温，供应、成交规模继续下滑，低溢价与高流拍并存。

  中指研究院提供的数据显示，截至目前，完成年内首轮集中供地的城市合计出让规划建筑面积2460.9万平方米，土地出让金收入3460.4亿元，同比2021年首批集中供地均有较大幅度缩减。

  “国企继续保持去年后两批次拿地热情，部分民营企业拿地意愿上升。据统计，国企（含地方平台）在本轮集中供地中拿地200宗，拿地占比超7成。”中指研究院土地事业部负责人张凯向《中国经营报》记者表示，年内首轮集中供地城市间分化明显，国企央企仍为市场主力军。

  供应成交双降

  供应、成交规模双双延续下滑态势是今年首轮集中供地的突出特征之一。

  诸葛找房数据研究中心监测数据显示，19城第一轮集中供地共计推出443宗涉宅地块，较去年第三轮供应下降33.38%，较去年首轮下降45.04%；19城第一轮集中供地供应规划建筑面积为4412.35万平方米，较去年第三轮下降41.34%，较去年首轮下降56.20%。

  “供应规模再度下滑，一方面是由于市场处于恢复阶段，观望情绪蔓延至城市，因此不少城市对供应力度的把控也多持谨慎态度。另一方面也不排除受部分城市今年增加供应频次的影响。”诸葛找房数据研究中心方面表示，厦门、重庆、武汉、青岛等城市明确将全年“三批次供地”调整为“四批次供地”，在一定程度上使得每批次的供应规模稍有减少。

  从具体城市来看，杭州凭借60宗地块占据今年首轮集中供地供应规模榜首，成都共计推出50宗涉宅用地，两地供应规模均较去年首轮及第三批次集中供地供应规模有所增加。上海供地规模也较为领先，本轮共推出40宗地，但由于近期受新冠肺炎疫情反弹影响，上海暂停了本次集中供地。

  另一方面，武汉、无锡以及深圳本轮的集中供应地块均低于10宗。“武汉与无锡相较以往而言，本轮集中供地大幅缩量，武汉主要是受由3批次改为4批次的影响，无锡土地供应量下滑主要是无锡新房市场较足，降低土地供应量优先去库存。”诸葛找房数据研究中心方面表示。

  成交方面，诸葛找房数据研究中心监测数据显示，14城第一轮集中供地共成交280宗涉宅地块，成交规划建筑面积为2557万平方米，相较去年首轮以及第三轮集中供地，均出现明显下降。

  “成交规模呈现下滑态势，一方面受供应规模缩减的影响，另一方面，新冠肺炎疫情反复给市场接下来的销售状况增加了不确定性，房企在土地市场的投资仍持谨慎态势。”诸葛找房数据研究中心方面表示，除了项目开发销售端加剧房企担忧情绪外，不少房企当前仍面临着到期债务压力大等困扰，在一定程度上导致今年首轮集中供地的成交表现较显乏力。

  溢价率保持低位

  低溢价与高流拍并存也是本轮集中供地的一大特征。

  从已完成首轮集中供地的14城数据来看，整体平均溢价率为5.43%，整体流拍率为15.59%。

  “今年首轮集中供地热度不及去年同期，较去年第三批次有所好转，好转幅度不大。”诸葛找房数据研究中心方面表示，与去年第三轮集中供地表现无明显差异，今年首轮集中供地依旧呈现出溢价率低位运行、流拍现象稍有好转的特征，12城今年首轮集中拍地溢价率高于去年第三批次，仅有杭州、宁波2城呈现下降态势。

  从供地规则上看，多数城市的规则阀门继续调整。如南京取消租赁住房的配建要求，下调保证金比例，重庆延长房企付款周期，取消“竞自持”，长沙多宗地块不再设置最高限价，成都取消“竞人才公寓面积”，合肥多数地块取消或降低配建回购租赁住房要求，部分地块对竞买企业开发资质不设置要求等。

  此外，部分城市本轮集中供地采取了新规则，如福州本次根据不同地块设置不同竞价规则，搭配方式较为多样化；杭州采用“线上竞价+线下一次报价”的新规等；也有个别城市出现强化规则的举动，如北京强化现房销售预期；青岛对房企购地资金做出了严格且明确的规定等。

  “多数城市土拍规则适度放松主要包含取消配建、延长土地出让金缴纳周期、放松限价三个方面。”诸葛找房数据研究中心方面表示，这些举措多是从房企资金流角度入手，适度降低房企开发成本，给予其一定的利润空间，以提升房企拿地热情。

  已完成今年首轮集中供地的14城间市场分化较为明显。杭州以59宗的成交规模位居首位，成都以44宗的成交规模位居第二，宁波则以33宗的成交规模占据榜三；厦门、武汉、天津3城今年首轮集中供地成交规模均低于10宗，与供应规模缩减不无关系。

  流拍率方面，14城中有6城地块全部出让成功，分别为厦门、宁波、重庆、长沙、青岛和深圳；高流拍城市也不在少数，如南京此轮集中供地的流拍率为31.58%。

  对比去年第三批次集中供地发现，14城中8城今年首轮集中拍地流拍现象少于去年第三批次，杭州、南京、武汉及天津4城流拍率则高于去年第三批次，另有宁波以及深圳对比无变化，均为零流拍。

  溢价率方面，14城中有2城的溢价率在10%以上，其余12城溢价率均在7%以下。其中深圳以15%的溢价率领跑，合肥以11.2%的溢价率居第二位。

  国央企仍为主力

  从拿地房企来看，国央企、城投公司依然是本轮集中供地的主力军。

  诸葛找房数据研究中心监测数据显示，截至4月底，今年首轮集中供地房企权益规划建筑面积TOP20中，有中海地产、保利发展(16.390, -1.15, -6.56%)、建发房产等17家企业具备国央资背景，民营房企的身影依旧较少，个别崭露头角的民企均为资金流较为充裕者。

  中指研究院数据也显示，截至4月底，国企（含地方平台）在本轮土拍拿地200宗，拿地占比超7成；部分民营企业积极参与拿地，拿地75宗。

  “本轮集中供地依旧是国央资背景的房企较为活跃也是意料之中。”诸葛找房数据研究中心表示，当前房地产市场仍处恢复期，虽有多城积极松绑楼市政策，但政策传导至市场端仍需时日，且除了销售端成色不佳外，部分房企仍面临着偿债压力大的困扰，市场环境变化以及资金承压等，不少资金流受阻的民营房企不得不在土地投资端收敛锋芒。

  从具体城市来看，14个城市今年首轮集中供地均是国央企及地方城投类企业拔得头筹。以长沙为例，4月12日，长沙完成2022年第一批次集中供地收官之作，22宗地块全部成功出让，华润、中海、旭辉、招商、运达、金地等知名房企持续深耕，且有半数以上房企均是国央资背景，同时城投企业的积极性也较高，如雨花城投、开福城投等。

  “从市场成交来看，政策端接连释放的改善信号已在今年3月份产生一定效应，市场出现一定的回暖迹象。”诸葛找房数据研究中心方面表示，随着市场信心逐步回升、房企资金状况逐步好转，加之地方城市多采取提升供地质量、进一步适度放松竞拍规则等措施，预计今年第二轮集中供地的成交表现或将在首轮平稳的基础上更加亮眼。