4月15日晚间，保利地产(13.840, 0.00, 0.00%)发布2018年年报。公司实现营业总收入1945.55亿元，同比增长32.66%，归母净利润189.04亿元，同比增长20.92%。

　　2018年，保利地产销售再创新高，实现签约金额4048.17亿元，位列行业前五、央企第一，市场占有率提升至2.70%。但与2017年大部分房企的销售表现类似，保利地产也难掩销售增速放缓的迹象。

　　此外，保利地产的偿债压力将有所增加，公司一年内到期的债务从2017年的294.95亿增至487.18亿元，同比增幅达65%．17%。在被认为是房企还债高峰期的2019年，保利地产面临419.76亿一年内到期的长期借款，另外还有一笔美元债和一笔中期票据需要偿还。

　　销售增速放缓 经营现金流转正

　　2017年保利地产经历了自2012年跨入千亿台阶后的最高销售增速，2018年销售金额则顺利从3000亿迈入4000亿大关。但在宏观调控力度不减、行业规模增速放缓的背景下，2018年的销售虽然保持增长，但也出现了明显的减速趋势。

　　财报显示，2018年保利地产实现签约金额4048.17亿元，同比增长30.91%，位列行业前五、央企第一，签约面积2766.11万平方米，同比增长23.36%。而2017年的签约销售金额则为3092亿元，同比大增47.2%，累计签约面积2242万平方米，同比增长40.3%。

　　受结算结构影响，毛利率同比提升1.4%至32.5%，但平安证券认为，考虑2016年以来地价上升及限价影响，保利地产毛利率或难以延续高位。

　　值得注意的是，2018年保利地产经营活动现金流净额从2017年的-292.61亿增长411.54亿元至118.93亿，同比增幅达到140.65%。

　　经营现金流净额由负转正的背后，得益于销售规模的增长以及销售回笼的同步增加。保利在年报中称，2018年公司提高了销售回笼管理的精细度，全年累计实现销售回笼3562亿元，回笼率达88%，而2017年回笼率为85.5%。

　　另一方面则由于保利地产在拿地投资方面有所放缓，从而减少了经营现金的流出。财报显示，2018年保利地产拓展项目132个，新增容积率面积3116万平方米，拓展总成本为1927亿元，同比分别下降31.1%和30.3%。

　　而2017年对应的数据分别是：项目拓展204个，新增容积率面积4520万平方米，拓展总成本为2765亿元，同比分别增长88%和128%。

　　截至2018年末，保利地产在国内外100个城市合计拥有在建面积10390万平方米、待开发面积9154万平方米，土储资源可满足未来2-3年的开发需要。其中，在9154万平方米待开发面积中，一二线城市占比60%，城市群周边的核心三四线城市占比30%，其中在珠三角拥有待开发面积3447万平方米。

　　总资产近8500亿 一年内到期债务增65%

　　报告期末，保利地产总资产直接越过7000亿增长至8464.94亿，同比2017年的6964.52亿增长21.54%，总负债为6600亿，同比2017年的5382.12亿增长22.63%，资产负债率为77.97%，是行业前五的房企中最低的一家。

　　公司有息负债合计2636.57亿元，占总资产比例为31.15%。其中，短期借款和一年内到期的有息负债487.18亿元，占比为18.48%；一年以上有息负债2149.39亿元，占比为81.52%。

　　相比2017年一年内到期的债务仅为294.95亿，2018年保利地产一年内到期的债务同比增加了65.17%。从财报中可以看到，保利地产一年内到期的长期借款从年初余额240.17亿飙升至期末余额419.76亿；一年内到期的应付债券年初余额为24.12亿，年末余额为37.31亿，2019年保利地产将有一笔美元债和一笔中期票据到期需要偿还。

　　2019年-2021年是房企还债的高峰期，有市场人士表示，2019年房企信用债到期将超5000亿元，2021年超7000亿元。克而瑞数据显示， 2019年1月房企有21笔发债到期，总金额共计406.6亿元，2019年2月有8笔发债到期，金额共计116.32亿元。

　　截至2018年底，保利地产持有货币现金1134.31亿，同比增66.69%，高于一年内到期债务，具备较强的偿债与抗风险能力，净负债率为80.55%，同比降低5.82%。

　　资产减值损失23.51亿 同比激增35倍

　　整体来看，保利地产净利润的增速不及营收增速，这是因为期内资产减值损失同比增加22.9亿至23.5亿元；此外，少数股东损益占净利润比重同比升7.1%至27.7%。

　　财报显示，2018年保利地产资产减值损失为23.51亿元，2017年同期为6102.46万元，同比增长3455.76%。而在减值的项目中，主要的损失来自于存货跌价的计提。

　　在与年报一同发布的《关于 2018 年度计提存货跌价准备的公告》中，保利地产表示，根据存货跌价准备测试，厦门保利和光城悦、厦门保利同安新城通福路北项目、厦门保利同安新城通福路南项目、广州保利广钢219项目、广州保利广钢224项目、合肥保利海上明悦、南京保利梅龙湖项目因可变现净值低于存货成本，需计提相应存货跌价准备。

　　上述项目合计计提存货跌价准备23.42亿元，从而减少了保利地产2018年末总资产23.42亿元，减少2018年度归母净利润20.13亿元。

　　在行业前五的房企中，2018年只有保利和万科计提了存货跌价。万科2018年项目存货跌价准备为23.1亿元，计提后影响了其2018年税后净利润7.8亿元以及归母净利润6亿元。(新浪财经 徐苑蕾 发自深圳）