北京房地产市场在5月份迅速回暖，丰台区某房产经纪公司的郭林（化名）感受到了。他说：“我们门店5月份签了17单，是很不错的业绩了。现在看房的人也多，周末的时候，有套房子一天就带了十几波客户去看，业主都慌了，感到房子很抢手。”另一位房产经纪人也称，门店5月份签单量是平时的2倍多。

  贝壳研究院称，5月北京全市二手房网签量约1.61万套，环比增长22.5%，同比增长17.2%，中原地产研究中心称，5月底又出现了一天网签量过千套的记录，而由于网签量具有滞后性，全月二手房实际成交量或已突破2万套，创下2017年“317”调控新政后的最高水平。

  01中介称周末从早忙到晚 门店成交量大增

  受疫情的影响，北京2、3月份的房地产市场较为低迷。郭林称，公司在2月上旬复工后，经纪人基本都是居家办公，通过VR等线上工具与客户交流，一些疫情之前就已经商议得差不多的单子，在2、3月份陆续达成交易，但整体成交量较少。

▲北京二手房供需走势

  根据链家网的数据，今年2月份，北京二手房新增房源量和带客量都出现大幅下降，3月份的市场开始复苏，至4月，新增房源量、带看次数分别为18172套、42万次，均恢复甚至超过去年各月份的平均水平。

  6月1日，中新经纬在北京丰台区某房产中介门店看到，虽是工作日，仍有一些看房人拖家带口地在店内咨询房屋交易问题。郭林称，周一至周五的工作日，他们还清闲一些，如果是周六、周日，他们很少待在店里，都跑去带客户看房了。

  “最近几个周末，看房的客户比较多，门店15个签单经纪人基本都是从早忙到晚，从早上8、9点上班开始，就带着客户到各处看房，有时候会忙到晚上11点多才下班，有一位客户签约就签到凌晨1点多。”郭林对中新经纬称。

▲北京市丰台区一处正在挂牌出售的二手房房源

  看房客户的增多，直接带来成交量的上升。他介绍，整个5月份，他们门店共成交了17笔二手房买卖交易，在公司丰台片区已经是不错的业绩。而在平时，门店每月的成交量只有6、7单。

  他称，周末的时候，有一处房源一天之内有十几波客户去看，业主都有点慌了，感到房子很抢手。不过，有着10年从业经历的郭林，对市场的火热并不意外，“前几个月积压的需求在5月份得到集中释放，加上4月底西城区学区房政策出现变动，一定程度上也刺激了整个市场，这才带来成交量的增加。”

  成交量向好，在大兴区的某房产中介门店也得到印证。该门店的经纪人马晓（化名）称，他们门店5月份共签了24单，相比于平时每月开几单、十几单，已经翻了两倍多，平均下来每人一单还多。

  贝壳研究院数据显示，5月北京全市二手房网签量约1.61万套，环比增长22.5%，同比增长17.2%。中原地产提供的数据显示，除了五一假期、周末，北京每日的二手房网签量都维持在数百套，至5月29日，当天网签量达1000套。中原地产首席分析师张大伟称，单日二手房网签量达1000套，算得上调控后的高位了。

  张大伟对中新经纬记者称，5月份二手房网签量为16125套，但由于网签数据比较滞后，市场真实的成交量会更高，预计当月实际成交量超过2万套，成为2017年“317”调控新政后的最高值。

  02新建住宅成交量或超5000套 价格整体平稳

▲北京市大兴区江山风华项目售楼处

  新房市场同样出现了一波热度。中新经纬客户端在大兴区江山风华项目了解到，该项目从4月份开始，整体成交量就保持相对不错的水平。

  置业顾问李峰（化名）对中新经纬称，该项目大户型住宅比较受市场认可，4月份陆续推出新楼栋后，成交也很迅速，现在就剩下89平方米的小三居。由于没有了大户型住宅，该项目的5月份的成交量反而不如4月份，但每天也能保持数单的签约量。

  中原地产研究中心称，5月份北京新建住宅网签量达4172套，同比上涨31%，环比上涨34%，是最近10个月来的最高记录。同样由于网签数据滞后，当月新建住宅实际成交量可能超过5000套。另据北京中原统计，5月新建写字楼、商业物业的成交数据依然低迷，呈现负增长态势。

  网签量虽然大幅上扬，但受访的经纪人、置业顾问均表示，成交价并没有过多的变化，市场整体平稳。郭林称，最近一些业主觉得看房的人多了，就想涨价，我们就会建议业主最好不要调，告诉他们这批客户都是前几个月积压下来的，市场还没有明显涨价的趋势。

  李峰称，疫情期间，江山风华项目通过直播等形式，推出过少数特价房，但这些房源的位置、楼层并不好，它们的售价不能与其他房源的价格直接作对比，因此，也没有涨价的说法。李峰还说：“特价房可能位于底层或者顶层，在网上卖的时候都不标注楼栋，这些你们都懂的。”

▲北京市大兴区一处住宅小区

  我爱我家(3.380, 0.00, 0.00%)研究院发布的数据显示，截至5月27日，当月北京经纪机构二手住宅成交均价为58997元/平方米，较4月同期均价上涨8.32%，较2019年5月同期上涨2.95%。该研究院分析，成交均价出现较大幅度上涨的主要动力来自西城区。受西城区即将实施“多校划片”政策的影响，5月份该区二手房市场出现恐慌性购房，量价大幅上涨，其交易量环比增幅比非西城区域多出49个百分点，成交均价环比涨幅比非西城区域高出5.28个百分点。推算可知，在5月份，西城区将北京全市的房价涨幅拉高了4个百分点左右。

  不过，走访也发现，当前二手房的议价空间已经较小。“门店附近的一处挂牌总价为410万元的两居室，业主是诚心出售，价格不能说不能再谈，但只有3-5万元的空间，5万元就是一个槛儿。之前有人出390多万，业主根本没露面，直接就不谈。”郭林称，经过这两年的调控，房价都下降了不少，业主们现在的挂牌价，很接近他们的心理价位。所以，大部分房子都没有多少议价空间，想砍下来10万、20万基本是不可能的，除非业主急需钱，客户能全款支付。

  在大兴区，紧邻地铁的某小区有一套420万元的二居室在挂牌出售。马晓称，这套房子的业主是诚心售卖，但价位上没有多少商议空间，前段时间同小区、同户型的房子以429万元成交，不过那栋楼属于小区的“楼王”，位置要好一些。

  03 调控政策未现松动 6月市场或下行

  对于市场的升温，张大伟分析，北京直到4月中下旬才逐渐恢复了二手房线下看房，这期间积压了大量购房需求，此次升温，更多地属于恢复性上涨。同时，北京5月份新建住宅供应量减少，也是二手房成交量上涨的一个原因，再叠加西城区学区房政策调整，使得市场明显活跃。

  “房价出现了2%左右的恢复式上涨，相比疫情期间下调，基本已经恢复。”张大伟还说，整体上看，北京房地产市场得到基本复苏，疫情的影响已经过去。我爱我家研究院亦判断，5月北京二手房市场的交易量价已经达到2019年“小阳春”的水平，市场正在补齐因疫情而推后的行情。

  不过，政府已经再次重申了“房住不炒”，北京市房地产市场调控政策也没有出现松动，业内对后市走势较为谨慎。贝壳研究院称，二手房市场进入到迟到的“小阳春”行情，但不管是根据年度的季节性规律，还是目前市场的供需情况来看，后市都将出现自然回落的迹象。

  我爱我家研究院指出，今年5月份二手房的交易量仅与2018年、2019年同期持平，房价虽然上涨幅度较大，但未突破前两年的高点，所以，二手房市场只是恢复了正常走势，并未过热。2018年、2019年北京二手房市场在“小阳春”出现后都走向了平稳，今年大概率会重复前两年的趋势。

  张大伟预计，6月份二手房的网签量有望超过1.6万套，如果后续的贷款利率没有下调，市场成交量可能会从高位逐渐回落，“因为严格的信贷政策，北京市场很难出现持续性的高成交量。”

  至于新房，贝壳研究院称，疫情后新房市场的恢复速度低于预期，在市场稳定的前提下，很难出现大规模补偿性增长。截止5月底，北京商品住宅库存面积为1062万平方米，出清周期为22个月，受疫情影响，今年以来的去化速度不及去年同期，使得出清周期拉长。