开栏的话

  历时八年的《北京市住房租赁条例》终于出炉，从坚持租购并举、保护租赁关系、规范租赁市场、保护群众权益等方面对租赁市场进行全面规范。基数庞大的在京租房、出租群体有了首部地方法规。条例出台之日恰逢毕业租房季，北京商报推出租房季特别调查，看看今年的市场都有哪些变化。

  居家一个月，在全民抗疫、政府免租、开源节流的同时，包括徐辉在内的多位网友却收到了房租上涨的通知，他们租住的自如公寓在续约时均出现了不同程度的涨价情况，涨价幅度从几十元到几百元不等。不少租客反映管家给出的理由都是要给房东多补钱，公司系统设置了10%的涨幅。然而房东端却没有更多的信息显示这10%的涨幅落入了房东的口袋。疫情刚缓，市场尚待复苏，究竟是迫于房东的压力涨价，还是平台有别的考虑，为什么提出来的涨幅还能通过降价的方式砍掉？究竟是谁在疫情下逆市涨房租？10%的设置又真的能够获得市场支持、符合监管红线吗？

  涨幅10%是系统设置？

  徐辉在今年初从朋友手里转租来一套自如三居室公寓其中一间，当时剩下的租期有半年，租金是3000元每月，因为怕麻烦，跟朋友也够铁，徐辉并没有更改底单，这一点自如的管家也知道。

  “当时我朋友一共续租了两年，第一年月租金涨了40元，第二年涨了60元，我搬过去之前问了管家，得到的回复是‘涨价是肯定的，一般控制在3%’。”管家当时也说，相比于搬家的成本，这3%的涨幅是长租公寓运营方抵御通货膨胀的成本，这一点，徐辉也认可。

  眼看房子到6月就到期了，因为疫情原因，加上同住的两个室友都不错，徐辉就跟管家提出了续签。“想着疫情都这样了，经济都这样了，今年不可能再涨价了吧。”现实给了徐辉响亮的耳光——房租每个月涨价320元。

  徐辉算了笔账，按照之前每个月的租金计算，他一年的房租外加一个月租金标准的服务费，不算水电气热，他的租房成本一年是39000元。如果按照中介给出的涨价后的标准，他一年的租房成本上涨至43160元，涨幅接近11%。

  “我当时就问管家是不是趁火打劫，疫情之下国企都在减租，政府也都在各种补贴，我们理解长租公寓是有成本的，但也不能一口气涨超过10%吧。”在怒怼一顿管家之后，徐辉得到的回复是：“你跟我说也没用，这是公司的系统设置，10%的标准更改不了。”

  在投诉无果后，徐辉打算搬家，并将找房委托给了另外一家长租品牌。当他将自己要搬家并且会选择别的品牌的打算告诉自如管家后，管家旋即告诉他申请到了特殊折扣——只涨70元。“从320元到70元，这可不是小数目，我就想知道，如果我不闹，是不是就被坑了。”徐辉说。

  涨价因为要多给房东？

  疫情之下，长租公寓逆市涨价的并不占少数。

  北京商报记者在某社交平台搜索关键词“租房涨价”发现，和徐辉有类似经历的网友并不在少数，涨价幅度也是从几十元到几百元不等，不只是在北京，连续封控超过两个月的上海也有不少案例。有的租客和管家经过协商后还是续约了，而有的则表示不能接受涨价幅度选择了退租。

  上述租客在谈及管家回复涨价的原因时，与徐辉不约而同地遇到了同一个答复——系统设置，从租客们的反馈看，10%的涨幅比例是大部分吐槽长租公寓涨价帖子中的一个比例，而最终结果，基本看市场的走势、与长租品牌博弈的情况以及是否能够找到“备胎”有关。

  但包括徐辉在内的租客都普遍疑问：在经历了本轮疫情后的京沪租房市场，真的已经迅速恢复到正常的租房旺季水平了吗？

  对此，徐辉所承租的品牌自如方面在接受北京商报记者采访时表示，公司会根据房源位置、市场价格走向、产品配置等多方因素进行参考，并动态进行调整，涨跌情况不一。此外，根据公司和业主的委托合同，每年支付给业主的租金也会按照一定比例上浮。

  “如果是托管房，特别是像自如这样需要重装的，长期合同确实有的给了房东每年一定的涨幅，但平均的幅度不太可能是两位数。”某头部长租公寓负责人直言，即便是有涨幅，长租公寓给房东的涨幅也都是固定的数字，不可能出现去年60元，今年320元这种情况。

  成交下跌单套找利润

  而来自市场层面的信息，更无法支持因“市场价格走向”带来的房租大幅上涨。

  根据贝壳研究院数据，5月全国重点40城租金水平连续同环比微跌，近七成城市租金同比下跌，租金水平为34元/平方米，租金指数环比微跌0.7%，同比微跌2.3%。新增挂牌房源均价为37.9元/平方米，环比微跌1.3%，同比下跌2.9%，相比于2019年同期跌幅扩大至9%。

  从城市层面租金指数来看，全国重点40城中，5月20个城市租金水平环比微跌，27个城市同比微跌，34个城市租金仍低于2019年同期，其中一线城市北京、广州、深圳租金低于2019年同期。

  市场是一个常规偏冷的市场。

  “疫情下逆市上涨的情况肯定是不正常的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，理论上经济环境不好，租赁市场也应该是不太好的，但是反过来讲，长租公寓自身压力很大，有一些租赁的房源没有租出去，成本就会转嫁到房租的上涨，所以这个问题也是需要市场和政府多加关注的，能让租客不再感受租金上涨的同时，也能够降低企业成本。

  诸葛找房数据研究中心分析师梁楠对此也分析道，一方面由于疫情下市场租金价格变动，房东提价，导致长租公寓不得不涨价以保障企业盈利水平；另一方面由于长租公寓一般会在上年末签订大量房源，准备年后出租，但在疫情影响下，房源无法及时出租，长租公寓将面临一定损失，一定程度上会选择涨价来减少损失。

  对此，自如方面给出的京沪两地出租率为九成。

  监管的5%红线

  无论是市场还是租房者，都无法接受两位数房租上涨的另外一个原因，是监管的考量。

  就在本轮疫情期间，历时八年的《北京市住房租赁条例》终于出炉，从坚持租购并举、保护租赁关系、规范租赁市场、保护群众权益等方面对租赁市场进行全面规范。基数庞大的在京租房、出租群体有了首部地方法规。

  梁楠直言，北京租赁市场价格涨幅是设定了红线的，规定“城市住房租金年度涨幅不超过5%”，基于此，长租公寓平台续约自动涨价的比例设定在10%，一方面为企业预留了一定的盈利空间，另一方面比例限定使得租房涨幅不会加大太多，有利于保障很多青年群体住有所居，同时也有利于规避一些长租公寓企业胡乱抬高租金的市场乱象，进而促进租赁市场健康平稳发展。

  “这种涨价前两年就已经在出现了，疫情压力下要不是政府控制，可能会涨得更凶。”严跃进也表示，政府一般把涨幅设定在5%，但是有些地方可能一年一调，是存在涨幅10%的水平的。