监管层启动严防经营贷违规流入房地产专项排查 专家预计，银行严查贷款需求将成为工作“标配”

  3月22日，央行在北京召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会时明确强调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。3月26日，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、央行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》），也牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展，提升金融服务实体经济质效。

  实际上，近年来在“房住不炒”的基调下，遏制资金违规进入房地产市场一直是银行监管重点。银保监会主席郭树清在此前发布的题为《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》的文章中表示，近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。

  不过，银保监会、住房和城乡建设部、央行有关负责人在《通知》答记者问时指出，近期一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域的问题突出，影响了房地产调控政策效果，挤占了支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。

  “与非金融企业的经营性贷款相比，个人经营贷款的申请比较便捷，用途监管难度更大，资金套利流入房地产和股市的可能性也相对更大一些，因而成为监管重点。疫情被有效控制后，小微贷款、普惠小微贷款、个人经营性贷款、企业经营性贷款均出现大幅增长，个人经营贷款的增长尤其突出。”天风证券研报认为，2020年以来，经营贷违规流入房地产的现象增多，主要源于三方面原因：一是小微贷款政策支持力度明显加大；二是利率大幅降低；三是部分银行有动力配合。

  针对上述现象，金融监管部门积极采取行动，从2020年开始，各地区就已针对经营用途贷流入房地产市场的现象进行严格审查。比如，去年4月份，央行深圳市中心支行已向深圳市各商业银行下发通知，要求紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况，自查2020年以来新发放房抵经营贷（含借款人为企业或个人），包括贷前、贷中、贷后的具体使用情况。

  此次《通知》的发布，进一步从制度上给予了规范。《通知》显示，各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营贷违规流入房地产问题专项排查，并于2021年5月31日前完成排查工作。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时认为，《通知》的发布，是银保监会等部门首次系统性地对经营贷进行管控的举措，体现了对房地产市场从紧从严的监管导向。

  《通知》从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。《通知》还要求，进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

  《通知》明确要求，对使用房产抵押的贷款，银行业金融机构要加强抵押物估值管理，合理把握贷款抵押成数。对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。

  “最近两年，炒房过程中出现了一种新做法，即先借款买房、然后通过抵押来套取资金，这是一种很隐蔽的骗贷模式。”严跃进认为，对于此类抵押式炒房的做法进行规范，有助于打击“买房-抵押-融资-再买房”的炒房模式。

  严跃进还表示，《通知》还明确规定，银行业金融机构要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，说明过去部分审查工作并没有达到“实质性审查”的程度，导致很多资金被违规使用。《通知》发布后，银行严查贷款需求后续将成为一项基本工作。