[ 截至目前，港股以非住宅运营为主的商管企业趋于稀缺，不超过十家。华润万象生活、宝龙商业、卓越商企、中骏商管等商管物企毛利率几乎为住宅物业毛利率的两倍，股价整体表现也优于住宅物企。 ]

  商管物业的高估值令越来越多的房企萌生独立分拆的想法。

  7月26日，花样年控股（01777.HK）及彩生活（01778.HK）联合公布，正考虑寻求将其商业及综合混合用途的物业管理业务及商业营运服务业务拆分，并于联交所主板单独上市。

  公告称，彩生活和花样年将旗下商业物业和混合用途物业分拆出来，打包进一家新公司，然后独立上市。言及分拆商业及综合混合用途物业上市，彩生活回应第一财经记者称：“商业物业管理和住宅物业管理各项管理措施、标准均为不同，分拆有利于更专业化管理及提升竞争力。”

  花样年及彩生活近期在商管业务整合上动作频频，拆分商管独立上市早有准备。

  7月6日，花样年曾通过下属子公司深圳市富昌商业服务有限公司（下称“深圳富昌”）收购了绿地控股(4.490, -0.01, -0.22%)（600606.SH）旗下全资子公司上海绿闵物业管理有限公司（下称“绿闵物业”） 100%股权。

  被收购标的资产绿闵物业是绿地集团在商业物业项目的指定物业管家，定位于国内一流的商业物业管理公司。绿闵物业成立于2019年8月，交易前分别由绿地集团和绿地金融各自持股占比51%、49%；交易完成后将由深圳富昌100%持股。

  借此交易，花样年将进一步提升商管业务能力。在花样年12.6亿元股权转让款中，除了绿闵物业外，未来五年内，绿地集团将予其总计不低于2500万平方米的商办及综合体项目物业服务面积的管理权；且交易完成后的三年内，额外还有总计不低于60万平方米，位于中国境内一线、二线城市的商业办公及综合体项目物业服务面积的管理权；交易完成的一年内，总面积约33万平方米的郑州绿地全球商品贸易港项目的物业管理权。

  而另一家彩生活近期同样在商管业务上频频发力。

  彩生活最新的一宗转让交易发生于7月13日。深圳市花漾乐商业服务有限公司（下称“花漾乐商服”）接盘彩生活下属的商业物业企业成都彩合商业管理有限公司。近两个月，类似的商业物业股权转让已多达十余宗，资产受让方均为花漾乐商服。

  花漾乐商服成立于2021年3月16日，注册资本100万元，由2015年在香港成立的邻里乐（香港）有限公司（下称“邻里乐”）100%持股。公司法定代表人、执行董事兼总经理是陈新禹，他的另一重身份是彩生活的执行董事及母公司花样年控股首席财务官。工商注册信息进一步显示，邻里乐还100%持股深圳前海邻里乐商业服务有限公司。后者执行董事是潘军，他也是彩生活董事会主席兼执行董事。

  花漾乐商服有诸多与彩生活、花样年关联的痕迹。综合花漾乐商服与彩生活在人事、资产腾挪转让等多方面错综复杂的联系，市场人士或有断定“花漾乐商服有极大可能是花样年商管业务‘备胎’上市平台”；也有市场人士以“成立不到一年的花漾乐商业，在时间上不符合港交所关于上市公司三年盈利等各类新规约束”推测花漾乐商服成为商管上市主体平台在逻辑上行不通；亦有分析人士推测，“后续围绕花漾乐商服与花样年、彩生活关联企业的进一步整合将会继续发生，以厘清商管业务股权架构、业务边界、财务指标”。

  花漾乐商服是否会成为商管上市平台的猜测不绝于耳，却未获花样年正面回应。但惹人遐想的各类资产腾挪，无不令外界越发意识到，花样年商管业务单独上市的脚步越来越近了。

  作为国内较早在物业资本化方面探索的企业，花样年手握彩生活和深圳市美易家商务服务集团股份有限公司（下称“美易家”）两张牌：2014年6月，彩生活成为中国内地住宅物业第一股；2015年12月，美易家获批挂牌新三板，成为国内度假物业运营第一股。

  不过，回看两个物业平台上市来的整体表现，可谓是起了个大早赶了个晚集。公司管理层在业绩会上也数度提及“市值与规模不匹配”“PE大幅低于行业均值”“公司价值被低估”等。

  相较之下，押注估值相对较高的商管不失为一条路。

  截至目前，港股以非住宅运营为主的商管企业趋于稀缺，不超过十家。华润万象生活（01209.HK）、宝龙商业（09909.HK）、卓越商企（06989.HK）、中骏商管（00606.HK）等商管物企毛利率几乎为住宅物业毛利率的两倍，股价整体表现也优于住宅物企。

  在此背景下，若股权架构清晰，利润、规模等指标具有一定基础的商管物业企业，上市获资本助攻，维持较高净资产收益率与成长性，估值有望迎来重估，市值也将得到明显改善。花样年和彩生活拟分拆商管业务独立上市在某种程度上看，也有打破当前彩生活低估值陷阱，顺应资本潮流的意味在内。