保障性租赁住房将迎爆发式增长 19省份已披露年度计划

  作者： 吴斯旻

  [ “十四五”期间，将在40个重点城市计划筹集保障性租赁住房650万套（间），这意味着2022年全年“任务单”接近五年规划的37％。 ]

  伴随地方两会进入尾声，30个省份相继公布了2022年政府工作报告（部分未公布全文），其中保障性租赁住房正成为各地稳增长、保民生的重要抓手，有至少21个省份提出今年要大力发展保障性租赁住房，扩大保障性租赁住房供给。

  据第一财经不完全统计，截至1月27日，全国已有19个省份披露了年度保障性租赁住房筹建计划。与去年相比，这些省份不仅包含浙江、广东等人口流入大省，还新增了黑龙江、内蒙古等“七人普”中人口净流出省份；从筹集规模来看，上海、北京、湖北、福建、辽宁、广西、安徽等地今年计划新开工（筹集）的保障性租赁住房规模是2021的2.4～4.5倍，其中北京、上海两地两年计划新增供应量约占“十四五”期间新增供应总量的50%左右。

  全国住房和城乡建设工作会议近日透露，2021年全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套（间），超额完成93.6万套（间）的筹集计划。2022年将大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。根据住建部规划，“十四五”期间，将在40个重点城市计划筹集保障性租赁住房650万套（间），这意味着2022年全年“任务单”接近五年规划的37％。

  贝壳研究院高级分析师黄卉告诉第一财经，若今年全国供应保障性租赁住房达到200万套（间）以上，预计将拉动房地产开发投资近3000亿元。

  保障性租赁住房迎来“开工潮”

  保障性租赁住房着力于解决大城市中新市民、青年人、基本公共服务人员等群体阶段性住房困难问题，原则上没有户籍所在地、收入水平等限制，是“十四五”期间住房制度建设的重中之重。

  2021年一度被认为是保障性租赁住房元年，全国重点城市发展保障性租赁住房已取得初步成效，形成了一批可复制、可推广的经验。根据2022年各省份的政府工作报告，更多地区被纳入发展名单，而率先发展的地区则由存量改造步入较大规模的筹建、供应期。

  “‘十四五’期间，保障性租赁住房的筹建计划会适当前置。由于相关顶层设计自去年7月才正式得以明确，各地仍处于具体实施意见和工作计划的密集发布期，2022年各地将更加重视保障性租赁住房的落地工作，预计全年新开工的规模将成为五年之最。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经表示。

  他认为，今年保障性租赁住房会迎来爆发式增长的原因至少有三：第一，上一年各省已对省内新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市开展了广泛深入摸底调查；第二，自2021年开始，22个热点城市实施土地“两集中”政策，单列租赁住房用地供应计划，这一部分地块预计将在2022年形成集中供应；第三，在今年稳增长、扩大有效投资的背景下，保障性住房将成为民生领域的重点项目加速推进。

  比如，四川、浙江等地在政府工作报告的“扩大有效投资”相关表述中提及，加大保障性住房等民生项目推进力度。其中，浙江发改委还明确，2022年将对“实施城市有机更新和保障房建设专项行动”完成投资3600亿元。

  分省份来看，常住、就业人口大省和经济强省仍为今年保障性租赁住房筹建的主力军。

  在已披露年度保障性租赁住房筹建计划的19个省份中，总量方面，浙江和广东2022年筹建保障性租赁住房的规模最大，分别为30万套（间）和不少于25万套（间）。这一年度发展计划与“十四五”整体规划一致——“十四五”期间，广东、浙江分别计划筹建保障性租赁住房129.7万套（间）和120万套（间），是全国仅有的两个筹建规模超过百万的省份。

  不过，从累计数目来看，两地两年内累计筹建保障性租赁住房的规模仍未达到其“十四五”规划的40％。根据浙江省“十四五”规划，五年内保障性租赁住房的筹建规模为逐年递增趋势。在广东，根据当地日前提出的三年专项行动，即“2021~2023年筹集建设保障性租赁住房约86万套（间），占全省‘十四五’目标任务超过65%，基本满足重点城市住房需求”，意味着2023年需计划筹建超35万套（间）。

  增速方面，北京、上海、湖北、福建、广西、辽宁、安徽等省份今年计划筹建的保障性租赁住房规模是去年计划或实际筹集的2.4～4.5倍。其中，北京和上海2021和2022年累计筹建量达到其“十四五”规划的50％左右。

  黄卉认为，京沪两地作为国际化大都市，外来人口的占比更高，对城市管理及城市发展的要求也更高。从城市管理层面，优先保障新市民、青年人等群体的住房需求，有利于城市对外来人口的管理，确保社会稳定；从城市发展层面，确保外来人口在城市安居乐业，有利于形成吸引外来人口、促进城市发展的良性循环。

  保障人群更精准

  2022年伊始，各省份除了大幅增加年度保障性租赁住房供应计划外，还根据人口规模结构、工业产业布局、经济社会发展等因素，进一步明确了保障性租赁住房的保障人群和重点发展城市。

  其中，重点发展城市多为各省份住房租赁需求大、房价租金高、新市民群体较多、城市产业集聚的城市和区域中心城市、副中心城市。

  在浙江，1月以来，宁波、嘉兴、舟山、湖州等市陆续发布了关于加快发展保障性租赁住房的实施方案。在省会杭州，该项方案已于去年底落地实施。

  浙江方面明确，“十四五”期间，该省重点发展保障性租赁住房的城市有37个，均为人口净流入的大城市、设区市市区、“四大都市区”核心区内的城市以及工业大市、大县。其中，杭州市区、宁波市区等12个人口净流入的大城市，五年内，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例达到30%以上。

  根据山东住建厅发布的2022年山东保障性租赁住房计划任务，2022年全省计划新开工保障性租赁住房89094套。其中，青岛新开工45000套、济南40022套、威海2472套。此外，计划在2022年基本建成的3463套保障性租赁住房均在青岛。

  上海今年一季度将“全力发展保障性租赁住房，统筹推进保障性租赁住房规、建、管、服各项工作”。近日，《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》和《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》正式发布，进一步明确了保障性租赁住房的供应对象是在本市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女，优先保障本市无房且符合其他准入条件的对象。

  与东部沿海多省份保障性租赁住房筹建工作“多地开花”的布局不同，部分省份今年保障性租赁住房“扩供给”的计划集中在少数城市和地区。

  比如，辽宁今年计划筹建保障性租赁住房3.2万套（间），其中2万套(间)在沈阳，同样聚焦省会城市的还有陕西、宁夏、吉林等省份；海南则在近日发布的《海南省住房和城乡建设事业“十四五”规划》中强调，主要任务是建立与自由贸易港发展相适应的住房制度，加大保障性租赁住房保障力度。

  黄卉称，由于各省份经济发展水平、楼市热度不同，保障性租赁住房的发展规模和重点也不同。在楼市热度较高的省份，新市民、青年人的购房门槛更高、停留在租赁市场的时间更长，其发展保障性租赁住房的必要性也更强。对于这类城市，应采取新建、改建、改造、租赁补贴，以及将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式增加供给，并在产品形式上，涵盖外来务工人员对“一张床、一间房、一套房”、产业园区职工对中小套型的宿舍类、多孩家庭对多居室房型等多重需求。

  “但在楼市热度较低的省份，也不意味着不需要发展保障性租赁住房。”黄卉认为，这类省份应精准结合当地产业结构布局、外来人口规模及需求特征，定向推动保障性租赁住房的建设，避免造成资源闲置。

  比如，《黑龙江省“十四五”城镇住房发展规划》提到，“虽然我省基本没有人口净流入城市，但哈尔滨等城市的一些大企业、高等学校、产业园区对保障性租赁住房还有一定需求”。

  根据黑龙江省2022年政府工作报告，今年，黑龙江将在哈尔滨、齐齐哈尔、佳木斯、大庆等城市筹集1万套以上保障性租赁住房，满足新市民、青年人等群体租房需求。