房企纾困现新动向 地方国资“跑步”入场

  上海证券报

  在政策层面，从中央到地方、从产业到金融，均对房企进行了帮扶与呵护；在销售层面，市场在疫情平稳后出现了较为明显的复苏迹象。在这两者的加持下，国资直接入股民营房企，示范效应不言而喻。国资入场不仅带来资金，更带来销售渠道、项目资源与融资增信。

  ◎记者 郭成林 张良

  在楼市政策“暖风劲拂”的加持下，上市民营房企，正迎来一道更为明亮的纾困曙光。

  在经营遭遇困难的房企频频向地方国企寻求项目乃至股权合作后，近期已逐步有“修成正果”的案例：前有华南城引入深圳国资为大股东，后有建业地产迎转折时刻——河南国资出手接盘近三成股权，并认购公司发行可换股债券。

  据悉，还有奥园集团等一批上市民营房企正在推动引入地方国资事项。“尤其是建业的方案，释放了非常积极的信号，地方国资以‘股权+可转债’的形式进场纾困，可保留民企原实际控制人身份，这对整个河南地产圈的示范效应太强了。”一家房企高管对上海证券报记者说。

  从昔日在项目上谨慎试水合作，到进场接盘成大股东，再到股债结合保留原控制权不变，地方国资对民营房企的纾困模式日趋开放多元，但帮扶力度却有增无减——梳理华南城与建业地产方案，均可看到，国资入场不仅带来资金，更带来销售渠道、项目资源与融资增信。

  伴随政策有序落地与市场的进一步恢复，未来，地方国资直接战略投资或成纾困民营房企的主要模式之一。

  河南国资成建业二股东

  6月1日深夜，河南老牌房企建业地产发布公告，所有股东至此长舒一口气。

  公司称，控股股东恩辉投资与河南同晟置业于6月1日签订了框架协定。据此，河南同晟拟受让恩辉投资持有的8.6亿股公司股份，占公司全部已发行股本的29.01%，代价为最高每股0.8港元，较6月1日收盘价溢价约23.1%。

  同时，河南同晟还将认购公司发行的本金不高于7.08亿港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可换股债券。

  建业地产苦苦等待的“白衣骑士”终于进场。

  资料显示，河南同晟系由河南省铁路建设投资集团全资拥有，以地产投资为主的市场化运营平台，公司依托河南铁路建设和投资，整合政府、铁路投资、沿线土地资源，实行全市场化运作。河南省铁路建设投资集团实际控制人为河南省人民政府。

  事实上，河南国资出手驰援建业地产此前已有迹可循。

  早在2021年9月，一份《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》在网上流传：建业集团因洪灾等冲击遇到困难，向河南政府求助。当日，建业集团连夜召开线上媒体沟通会上，管理层人士在会上表示，建业多数业态和业务已恢复到正常经营状态、加速回暖。公司银行贷款未受影响，到期债务风险可控，短期内无偿债压力。

  到了今年4月1日，河南同晟党委书记、董事长邓高强会见建业集团副总裁、投资发展中心总经理马晓腾一行，双方就进一步深化合作进行交流。

  有当地房企人士对记者分析称，建业地产与河南同晟地缘相近又有业务协同，建业是规模房企，双方的合作不影响建业主业独立性，因此合作具有很高的价值。这表明地方政府认可建业地产，愿意在公司危难之际伸出援助之手。

  也有其他房企高管表达了同样的观点：建业引入国资是一场难得的双赢合作。当前，房地产市场仍在调整，建业去年就表示面临一些困难和挑战。

  “在具体方案上，大股东还保有更多股份，可换股债券意味着灵活性，如不行权就只是借款。战略投资者对于建业地产的意义不仅在于10多亿元的资金，河南铁建资源丰富，若成建业股东，在项目开发层面、建业的融资方面都有帮助。此外，有了国企的增信，建业项目销售也会更顺利。”上述人士分析。

  华南城“珠玉在前”

  建业并非首个上市民营房企引入地方国资进行纾困的案例。

  2021年下半年以来，部分民营房企遭遇流动性危机，有关部门适时出台了防范化解出险企业风险的政策。此后，时有困难房企寻求国资战略投资者的消息，但一直未见落地。

  直至今年5月，港股上市公司华南城纾困方案落地。

  5月16日，华南城发布公告称，特区建发认购事项正式完成，公司向特区建设发展控股有限公司（特区建发间接持有的全资子公司）发行及配发33.5亿股新股份，认购事项所有先决条件均已达成，华南城已收到特区建发支付的相关款项。

  这标志着，历时5个月后，深圳市属国资企业特区建发正式成为华南城单一最大股东。

  对于此次入股，特区建发表示，将坚持“三个不变”：一是华南城管理团队基本不变；二是市场化运营机制不变；三是产业定位和发展方向不变。

  同时，特区建发还将充分发挥国资国企优势，推动华南城实现“三个改变”：一是提升资信水平，盘活资金流动性；二是优化资产结构，有效降低资产负债率；三是强化资源导入，实现产业转型升级。

  据查，华南城于2002年5月在香港注册成立，2009年9月在港交所上市。2020年，华南城凭借116.2亿元的销售额首次进入销售百亿房企行列。

  值得注意的是，自与特区建发传出“订婚”意愿后，华南城的财务状况与经营发展随即“拨云见日”。

  1月26日，华南城公告称，已分别取得2022年到期的11.50%优先票据及2022年到期的10.875%优先票据持有人的足够同意，延长票据的到期日。

  2月16日，华南城与特区建发旗下鹏城智享签约，双方未来将在停车场景建设、运营管理服务、智慧园区建设等领域全面深化合作，全面升级智慧停车系统。2月23日，华南城与深圳能源(6.260, -0.06, -0.95%)全资子公司深能南京能源控股签署关于分布式绿色能源战略合作协议，双方将在屋顶分布式光伏、热电联产、碳资产管理等领域开展全方位积极合作。

  3月3日，深圳华南城千亿旧改项目启动，华南城与特区建发旗下深规院达成战略合作。31日，华南城与深圳国际控股达成合作协议，拟出售旗下乾龙物流集团有限公司位于郑州和合肥两处高标物流仓储项目，可回笼资金逾17亿元。

  4月13日，华南城与上海银行(6.380, -0.02, -0.31%)深圳分行签署战略合作协议，上海银行深圳分行将给予华南城40亿元授信，支持华南城进一步做大做强商贸物流等实体产业。这也是华南城与特区建发签署拟认股协议后，国内首家银行与华南城达成的资金合作。

  奥园“引战”低调进行

  据了解，同在积极引入国资战略投资者的民营房企，至少还包括奥园集团。

  日前有消息称，山东国资旗下山东能源集团联合山东健康集团已基本完成对奥园集团总部及区域项目的3个月资产尽调，计划通过子公司持有奥园股权，并成为中国奥园控股股东。

  对此，奥园集团品牌管理中心负责人向记者表示，公司引入战略投资者的相关事宜正在进行中，目前暂无可对外披露的消息，若有消息，公司会第一时间公告。

  山东能源集团是山东省委省政府于2020年7月联合重组原兖矿集团、原山东能源集团，组建成立的大型能源企业集团。

  山东能源集团与奥园集团此前已有交集。

  2020年9月，山东能源集团官网发布一则消息，奥园集团高层到访，山东能源集团对奥园集团参与中垠地产混改及未来发展规划表示欢迎，奥园集团对此也进行了积极的表态。

  今年3月25日，中国奥园公告称，正在制定一个重组计划，将为所有利益相关方提供一个协商一致的解决方案。此外，鉴于公司面临的流动资金问题，公司正在积极与潜在投资者讨论有关资本重组的问题，作为实施债务重组的一部分。

  4月初，有知情人士向记者证实，3月初山东某知名国企已派出包括财务、法务、评估、资产管理顾问在内的近百人的尽调团队，提前进驻奥园总部所在地广州番禺万博中心，开展紧张有序的尽调工作。

  国资入场纾困或成趋势

  从华南城到建业再到奥园，更多国资入场纾困民营房企的案例与模式还在酝酿，并有望呈加速趋势。

  今年4月，招商蛇口(12.010, -0.51, -4.07%)宣布与长城资产、佳兆业签署战略合作协议，约定三方以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源为基础，进行全面的梳理研究，以“成熟一个、合作一个”为原则，不断将成熟项目置入三方合作平台。

  5月，中南建设(3.120, -0.05, -1.58%)发布公告，由华融资产和南通国资设立合作主体，针对公司及中南控股其他主体在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等开展业务，共同支持中南控股转型发展。有关支持项目总规模不超过50亿元。

  有房企人士分析称，此前数月，房企间的收并购以项目资产为主。部分民营房企经营状况不甚理想，甚至有些隐藏问题还未完全暴露。在此情况下，贸然收购企业股权会面临比较大的风险。“如果没有将各个项目的账算清楚，股权的价值也不好确定，这里面涉及非常复杂的审计过程。收购股权比收购资产要复杂得多，尤其是一家上市公司。”

  市场正在悄然变化。

  在政策层面，从中央到地方、从产业到金融，均对房企进行了帮扶与呵护；在销售层面，市场在疫情平稳后出现了较为明显的复苏迹象。在这两者的加持下，国资直接入股民营房企，示范效应不言而喻。

  有民营房企高管表示，现阶段房企经营仍存在一定压力，尤其是已出现流动性问题的企业。如能在不失去企业控制权的情况下引入战略投资者，对房企而言会是非常理想的选择。

  “建业地产引入国资，对行业而言无疑是一个正面、积极的信号。”上述房企人士认为，当前也有一些民营房企正在努力引进国资战略投资者。对这些民营房企来说，国资入股能帮助企业解决一系列问题，尤其是增信。一旦企业融资功能有所改善，企业在保证自身安全的前提下，就能根据市场情况自主调整生产经营的节奏，甚至寻求新的发展契机。