11月10日，北京首都开发控股集团有限公司（下称“首开股份”，600376.SH）交出了一份销售“成绩单”。

  销售数据显示，今年前10个月，公司累计签约面积273.12万平方米，同比增长2.74%；签约金额768.68亿元，同比下降0.09%。

  表面看，虽然只是个别数据微降，但与同行比较，首开股份这份绩单并不算出彩。

  因为在“金九银十”的楼市黄金周期间，百强房企大都延续了高速增长的态势。贝壳研究院数据显示，10月份单月房企同比增速超过20%。另外，截至10月末，已有超8成房企业绩实现同比增长。

  回顾2020年，首开股份出现盈利下滑的态势，不仅如此，因前期加速扩张导致公司身背重债，公司因此出现资金链紧张、对外担保、“三道红线”越线等一系列问题。

  在北京房地产企业中有“京城一哥”之称的首开股份，正面临一道道亟需解决的难题。

  关键盈利指标双双走低

  首开股份作为北京本土房企，素有“一部首开股份史，半座北京城”盛名，至今公司在地产江湖已闯荡了30多年，先后开发及承建了著名的西罗园小区、方庄、望京新城、回龙观、国家体育馆、五棵松篮球馆等众多知名建筑。

  但头顶“京城一哥”光环的首开股份，其心思不止于此，2016年，首开股份开始加大在京外区域布局，吹响全国扩张的号角后，首开股份业绩开始大幅上涨。从2014年至今来看，首开股份的营收一路爬升，但细窥公司的净利润却一直都不太稳定。

  来源：Choice数据

  例如：2017年至2019年，首开股份收入仍在大幅提速，但净利润却呈现波动下降态势。期内首开股份净利润分别为23.16亿元、31.67亿元、27.58亿元，同比增速约22%、37%、-13%，扣非后净利同比增长约-36%、180%、-6%。可以看出，在2018年的一度猛涨后，首开股份净利润开始快速下降，整体表现如同坐上“过山车”。

  进入2020年，该趋势并未得到改善。受疫情影响，首开股份业绩开始“跌跌不休”，不仅营收首次下滑，利润亦在不断走低。今年上半年首开股份营收约180.26 亿元，同比降 22.45%；归母净利润约 12.79 亿元，同比降 38%。

  同时，今年三季度，首开股份录得营收累计约244.07亿元，同比降17.39%；归母净利润累计为13.75亿元，同比降42.12%。

  针对业绩下滑，首开股份归结为两方面原因：其一，受疫情影响，其二受结算时点、结算项目毛利率较低及规模较小等因素影响。

  值得留意的是，在代表房企盈利能力的销售利润率、净资产收益率指标表现上，首开股份同比亦出现下滑。据同花顺(147.140, 6.23, 4.42%)iFinD数据统计，2019年上述两项指标分别为11.83%、1.24%，而截至今年9月，两指标下滑至9%、0.23%，这显示公司的盈利能力正在逐渐走弱。

  “盈利能力一旦下降，其资金回笼能力就较弱。”上海中原地产首席分析师卢文曦向《投资者网》表示，房企高速扩张时期，价格方面往往很难有太多溢价的空间，高溢价产品对销售速度会产生一定影响，影响整体周转速度。

  一个典型例子是，多数在一线城市拿高价地的房企，销售时会受到限价政策影响，进而导致利润空间被压窄。

  “如此一来，房企盈利能力将走低。一方面，产品不能过高溢价；另一方面，为了适应高周转，企业将主动降低价格。并且，随着近两年土地价格抬升，在‘限价天花板’下，房企销售速度一旦放缓，利润水平将出现下降。”卢文曦进一步解释。

  “三道红线”之下接连犯规

  前些年在土地市场的高歌猛进，让首开股份背负了沉重的债务负担。不仅如此，随着融资新规“三道红线”的靴子落地，负债累累的首开股份接连“踩线”。

  三季度监管部门出台了融资新规，分别为：一是剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，二是净负债率不得大于100%，三是现金短债比不得小于1倍。根据触线情况，新规将房企分为“红、橙、黄、绿”四档，分档设定有息负债规模的增速阈值。若房企三道红线全部触及，则有息负债就不能再增加；若触及两条，则有息负债规模增速不得超过5%；触及一道，则规模增速不得超过10%；一道未中，则规模增速不得超过15%。

  以首开股份2019年报数据来看，首开股份股份触及全部“三道红线”：2019年公司剔除预收款后的资产负债率为75.35%，净负债率为169.82%，现金短债比为0.96。

  进入2020年，情况略有改善。据公司财报及Wind数据，截至2020年6月末，首开股份剔除预收款后的资产负债率为75.29%，净负债率为174%，现金短债比为1恰好擦“线”而过，三道红线下越线“两道”。

  事实上，今年首开股份现金短债比“达标”主要得益于货币资金较去年有所增加，而若账面资金中剔除受限制资金，首开股份依旧三线“全触”。

  “首开股份股份确实都有触及监管部门近期新出台的三道红线，公司接下来将通过加快周转、控制负债等举措改善相关指标。”对于触碰红线，首开股份相关负责人曾公开表示。不过，截至今年9月底，首开股份的总债务仍在增加，较2019年底增长了约225亿元。

  但对于触碰“红线”，卢文曦认为，房企需要通过加速回笼资金、降价销售等行为实现降杠杆。

  卢文曦指出，“近期，哪怕是大房企都开始出售股份、项目，这在往年都是小房企的常规操作，可见，三道红线下房企承受了较大压力。而当前房企也只能通过降杠杆来规避红线带来的负面影响，否则的话，会影响企业后期融资。”

  尽管如此，首开股份降杠杆的决心依旧不够，同时，公司若想通过控负债和加速销售的方式实现债务“达标”，短期内显然有些困难。

  公告显示，2017年至2019年及2020年9月末，首开股份的负债总额分别为1937.88亿元、2377.43亿元、2454.74亿元及2679.62亿元，资产负债率为80.59%、81.58%、80.92%和81.13%，处于行业高水平。

  深陷“债务泥潭 ”如何自拔

  在一度陷入盈利下滑、资金紧张困局后，首开股份把注意力转向了融资担保。

  11月16日，首开股份公告称，对怡和置业、常熟耀泰两家参股子公司，进行不超过10.4亿元融资担保的消息。由于旗下地产项目尚在开发期，并未进行收入结算，上述两家公司目前的营收为0元。

  知名地产分析师严跃进向《投资者网》直言：“担保金额较高，某种程度上说明项目公司的资金渴求大。”

  截至公告披露日，首开股份及其控股子公司的最新对外担保额为434.3亿元，占上市公司最近一期经审计净资产的147.3%；对控股子公司的对外担保总额为187.12亿元，占上市公司最近一期经审计净资产的63.45%。

  “担保工作有助于缓解资金压力，但一旦担保过多，企业负债提高，对其经营必然带来较大风险。”严跃进对此表示担忧。

  值得一提的是，首开股份前三季度净利润不到15亿，扣除非经常性损益后的净利则亦仅剩6.1亿元，基于此，公司是否能承担超400亿的对外担保仍是疑问。同时，在经济受疫情冲击仍处于修复阶段的大背景下，公司何时能从资金紧张的泥潭中走出也未可知。

  对于上述疑问，《投资者网》多次联系首开股份投资者关系部门，但公司并未作出回应。